任意売却に関する用語集

あ行

一括返済(いっかつへんさい)

一括返済とは、債権者(お金を貸した金融機関等)に債務(借金)を一括で返済することです。住宅ローンの滞納が続き、期限の利益喪失(最終返済日まで分割で支払うことができる権利を失うこと)が発生した場合、債権者からは一括返済を要求されます。

期限の利益を喪失した後に一括返済ができないという場合は、債権者は競売や任意売却を通して、債権(貸したお金)回収を行います。

一括返済が問題になる場面とは?

オーバーローン

オーバーローンとは、ローンの残債が不動産の価格を上回ることをいいます。これに対してローンの残債が不動産の価格を下回ることをアンダーローンといいます。

アンダーローン、オーバーローンとは?

オーバーローンの場合、債権者(金融機関等)の同意なくしては、不動産の売却はできませんので、債権者との同意を基に任意売却を行う必要があります。

親子間売買(おやこかんばいばい)

親子間売買とは、親子間で不動産を売買することです。

最大のメリットは、任意売却後も自宅に住み続けられることですが、 住宅ローンを利用した親子間売買は、お金の動きが不透明なことから取扱いをしていない金融機関がほとんどです。場合により、ノンバンクからの借入等をする必要があります。

リースバックと親子間売買について

か行

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)

売買の目的物に瑕疵(その物が当然有すべき性質を有しないこと、取引上普通に要求される品質が欠けていること等、不完全な状態)があり、それが取引上要求される通常の注意をしても気付かないものであるときは、発見してから1年以内であれば買主は契約を解除して損害賠償の請求ができるとされており、このことを売主の瑕疵担保責任といいます。

瑕疵担保責任の規定は、任意規定となっているため、売買当事者の合意があれば、異なる定めをすることが可能です。

一般的には、売買契約時に売主が負う瑕疵担保期間を「引渡後3ヶ月」として、責任期間を限定したり、売主の瑕疵担保責任を全て免責とすることがほとんどです。

ただし、売買契約で瑕疵担保責任を免責したとしても、売主が瑕疵の存在を知っていながら、買主に告げなかった場合には、売主は当該瑕疵につき瑕疵担保責任を免れることはできませんので、売却前に売主が把握している瑕疵については全て買主へ告げる必要があります。

任意売却の取引では、瑕疵担保免責で取引をするのが一般的です。また、競売も瑕疵担保免責での取引となります。

仮差押え(かりさしおさえ)

仮差押えは競売を行う前に、債務者(お金を借りた者)に対して、競売申立てが行われた不動産の売却を一時的に裁判所が禁止することです。

「差押え」への移行を前提とする手続きとなり、次の段階の「差押え」となると、競売が終了するか、競売の申立てが取り下げられる(競売をキャンセルする)まで、その不動産の取引は行うことができません。

管財事件(かんざいじけん)

管財事件とは、自己破産手続きの一つです。債務者に一定以上の財産がある場合は管財事件として手続きが行われます。

破産管財人が選任されることから管財事件と呼ばれ、破産管財人が財産を処分し債権者への返済を取りまとめます。

管財事件となると自己破産手続きが完了するまで、長いと1年以上かかることや、裁判所への予納金が最低50万円かかるなどのデメリットがあります。自宅を所有したまま自己破産すると管財案件となり、時間的・経済的負担が重いため、任意売却を行った上で自己破産(同時廃止)するのが一般的です。

期限の利益の喪失(きげんのりえきのそうしつ)

期限の利益とは、住宅ローンを締結する際に、締結する金銭消費貸借契約の期間中、 債務者が各期日までに決められた金額を返済することで「残りの借入金は、期限が到来するまで返済をする必要がない」という民法上の定めのことです。

お金を借りた債務者にとって当然の利益なのですが、金銭消費貸借契約書には必ず「期限の利益の喪失」という条項が設けられています。

この条項には、もし債務者が住宅ローンの滞納や自己破産などを行うことにより、支払いが滞った際には、「期限の利益は喪失される」ということが定められています。

つまり、債務者(所有者)は、期限の利益を失うことにより、住宅ローンの残債務の全額を債権者に対して直ちに一括して返済しなければならないことになります。 

現況調査(げんきょうちょうさ)

債権者からの申立てによって競売の手続が開始されると、管轄の裁判所に所属する執行官の人数もよりますが、早くて1ヶ月ほど、遅くて3ヶ月ほどで、裁判所の裁判官から調査命令を受けた執行官と評価人(不動産鑑定士)が競売不動産の調査するために訪問してきます。

執行官は、物件調査に関して強制力を持っていますので、執行官の室内立 入りを拒むことはできません。 

仮に債務者(所有者)が居留守を使ったり、任意での執行官の立入りを拒否したとしても、執行官は現地調査を敢行すべく解錠技術者(鍵屋) に対してドアの鍵を開けるよう命じ、時間をかけてでも解錠させます。そして、室内に立ち入り調査、写真撮影、関係者への聴取を行います。

現地調査が妨害される可能性が想定される場合には、執行官はその妨害を排除するため警察官の支援を求めたりすることもあり、公務執行妨害の対象になる可能性も生じます。 

さ行

催告書(さいこくしょ)

催告書とは、住宅ローンの支払いが滞ってしまった場合に、債権者(金融機関等)から債務者(お金を借りている人)に対して「何月何日までに入金してください」という支払期日と滞納金額が明示されている請求書のことです。

「督促状」と「催告書」について

サービサー(さーびさー)

サービサーとは、債権回収(借金の取立て)を行う法人です。金融機関等から支払いができなくなった住宅ローンや不動産を担保にしたビジネスローン等の債権を買取り、債務者に対して支払いの督促や競売申立てを行います。

自己破産(じこはさん)

自己破産とは、裁判所に破産申立書を提出し、「免責許可」をもらうことで、養育費や税金などの非免責債権を除く、全ての借金をゼロにするという手続きのことです。

自己破産ができるのは、現在持っている資産や、今後得られる収入などから総合的に判断して、債務のすべてを完済することが不可能であろうと考えられる「支払い不能」状態になった場合のみです。

自己破産のメリットとデメリットについて
自己破産ありきの専門家に注意?!

親族間売買(しんぞくかんばいばい)

親族間売買とは、親族間で不動産を売買することです。

親子間・親族間売買の最大のメリットは、任意売却後も自宅に住み続けられることですが、 住宅ローンを利用した親子間売買や親族間売買は、お金の動きが不透明なことから取扱いをしていない金融機関がほとんどです。場合により、ノンバンクからの借入等をする必要があります。

リースバックと親子間売買・親族間売買について

た行

代位弁済(だいいべんさい)

代位弁済とは、住宅ローンが滞納された場合に、そのローンをお金を借りた債務者に代わって、保証委託契約を結んだ保証会社が一括で返済することです。

保証会社が代位弁済を行うと、債務者には代位弁済を行う旨の通知がされます。
代位弁済後は、保証会社に対して、金利や延滞利息を含むローン残高を一括で返済する必要がありますが、多くの場合は一括での全額返済は難しいため、担保となっている不動産を任意売却して、その売却代金からローンの一部を返済します。

同時廃止(どうじはいし)

自己破産をする際に、自宅や車などの資産がない場合に、破産管財人を選定せずに自己破産する方法です。

同時廃止の場合、自己破産にかかる費用は管財事件や少額管財事件と比較して安くなるのが特徴です。また、時間も最も短い期間で破産手続きが完了できます。

自己破産ありきの専門家に注意?!

は行

破産管財人(はさんかんざいにん)

破産管財人とは、自己破産をした際に、債務者の換価財産を売却し、その売却したお金を債権者に返済する取りまとめをする弁護士です。破産管財人は自己破産を申し立てた裁判所から指定されます。

ら行

リースバック

リースバックとは、所有している自宅を投資家などの第三者に購入してもらい、元の所有者がそのままその不動産を使用し続ける、という不動産取引のことです。

リースバックと親子間売買について



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