住宅ローンが払えないとき、そのまま放置したらどうなる？
コロナによる減収で住宅ローンが払えなくなってしまった方は、まずは以下の記事をお読みください。
住宅ローンを組んで、住宅を購入している場合には、その住宅には債権者の「抵当権」がついています。
もし、住宅ローンが払えず、住宅ローンを滞納した状態を放置していれば、債権者は債権を回収するために、抵当権の実行をしてきますので、自宅は競売にかけられ、最終的には、自宅を出ていくことを余儀なくされてしまいます。
そうならないためには、どうすればいいのか？
ここでは、最悪の事態である競売を避けて、住宅ローン問題を解決できる方法についてご説明します。
住宅ローンが払えないとき、まず考えるべきことは？
住宅ローンが払えなくなってしまった、今後、継続して払うのは難しそうだという場合、まずは、早い段階で今現在のローンの残高、そして今住んでいる住宅の資産価値を把握し、このまま住宅ローンを支払い続けていくことが得策なのかどうかを、慎重に検討する必要があります。
なんとか支払いを続けられそうな場合
今はコロナによる減収で住宅ローンが払えないというご相談が圧倒的に多いのですが、コロナに関わらず、様々な事情で一時的に収入が下がってしまうこと、あると思います。
住宅ローンが支払えない原因が、一時的に収入が下がってしまったことを原因とする場合には、融資元の金融機関に相談し、返済計画の見直しをしてみましょう。
ボーナスが減額されて苦しいという場合には、ボーナス返済をなくしたり、短期的に収入が減っている場合には1年間だけ利息分のみの支払いにしてもらうなど、交渉が可能な場合があります。
ただ、ボーナス返済をなくすということは、他の月の返済分が増えることになりますし、1年間利息分のみの支払いをすると、その後の支払額は増えてしまいますので、結局、根本的な解決には足りないことも多々ありますので、その点は注意が必要です。
特に収入の回復の見込みがない場合には、リスケジュールをしたことで問題を先送りにすることになり、問題を先送りしてしまったことで、滞納が続いてしまい、【任意売却】という選択肢すらとれないという状況になってしまうことは避けなければなりません。
返済の継続が可能かどうかという点については、慎重に検討をしましょう。
なお、「銀行に任意売却についての相談をしたけれど無理と言われてしまいました・・・」というご相談をよくいただくのですが、銀行は基本的に任意売却に関してはノータッチです。
住宅ローンを払えないのであれば、銀行としては、債権を債権回収会社に回して、回収に動くだけですので、銀行に対して任意売却の相談をしても意味がありません。
（稀に銀行の担当者から、当社の方に任意売却についてのご相談いただくことがあります。顧客のことを親身になって考えて動いてくれる、こういった良心的な担当者がいるケースもありますが・・・稀なケースだと思います）
住宅ローンを払い続けるのは難しい場合
収入の減少が一時的なものではなく、収入の回復が見込めない場合には、ローンの残債と不動産の現在の価格を把握して、通常の売却方法で売却が可能かどうかということを考えることになります。
ローンの残債が不動産の価格を下回っている「アンダーローン」の場合の状態で「滞納が始まっていない場合」には、通常の売却という方法をとることが可能です。
「滞納が始まっていない場合」ということについてですが、もしすでに住宅ローンを滞納してしまっている場合には、滞納の期間にもよりますが、住宅ローン債権は、銀行から債権回収会社へ譲渡されてしまっている可能性がありますので、この場合はたとえアンダーローンの状態であっても、通常の売却方法では売却することができませんので、【任意売却】の方法によることになります。
通常は、滞納からおおよそ半年ほどで、通常は銀行は住宅ローンの回収を債権回収会社へ回してしまいますので、滞納が始まっている場合には、何の手立てもとらなければ、例えアンダーローンであっても、競売までのカウントダウンが進んでいってしまいます。
一方、現状が、ローンの残債が不動産の価格を上回っている「オーバーローン」であるという場合には、売却価格での不足分を自己資金等で補わない限り、不動産の売却を行うことはできませんので、【任意売却】によらない限りは競売になってしまいます。
すでに督促状が届いてしまっている場合は
最近では、ネット上にも競売を避ける方法について情報が沢山ありますので、「競売」になってしまうというケースは少なくなってきているようにと思いますが、ネットに弱い世代の方や、ネット検索などできないような状況に追い込まれている方など、どうしてよいのかわからずに、督促状が届いているのにそのまま放置してしまう方も沢山いらっしゃいます。
督促状が届いているのに、そのままの状態で放置してしまうと、時間の経過とともにとれる選択肢は限られ、最終的には競売となってしまいますので、なるべく早い段階で、【任意売却】に向けて動いた方が懸命です。
競売を避ける方法である【任意売却】について
おそらくこのページを見ていらっしゃる方は、すでに【任意売却】について、ある程度ご存知の方かもしれません。
【任意売却】とは、様々な事情で住宅ローンが払えない状況になってしまった場合に、銀行などの金融機関と話し合いをすることによって、【競売】を避ける形で不動産を処分（売却）していく方法です。
【競売】も【任意売却】も不動産を処分することには変わりはないのですが、【競売】になるか【任意売却】という方法をとるかによって、その後の人生は大きく違ってきます。
【競売】では、担保となっている土地や建物などの不動産が、裁判所を通じて強制的に売却されるため、裁判所によって決められた価格に異議を唱えることは基本的には困難です。
また【競売】による売却によっても、債務が消えるわけではないので、自己破産をしない限りは残債を返済していかなければなりません。
【任意売却】でも、残債を返済するという点では同じではありますが、【任意売却】の場合は、大抵の場合、債権者との話し合いで残債を大幅に圧縮できますので、【任意売却】による解決にはメリットが多いことになります。
言うまでもありませんが、残債は少なければ少ないほど、人生の再スタートは切りやすくなります。
【競売】と【任意売却】の比較については、こちらのページで説明していますが、【任意売却】では、担保不動産を債権者の合意を得て通常の売却と同じ方法で売却しますので、主導権を持って市場価格に近い価格で不動産を売却でき、【競売】に比べて残債が少なくなり、無理ない範囲で分割返済が可能になります。
また【競売】の場合は否応無くご近所に事情が知れてしまいますが、【任意売却】では、周囲に知られずに売却できたりと、競売に比べて精神面でもメリットは大きいです。
特にお子さんが小さいという場合には、学区を変えたくない、ご近所に知られずに解決したいということで、【任意売却】による解決を望む方も多いです。
なお、【任意売却】をした上で、リースバックという方法で、そのまま自宅に住み続けられる方法もあります。
【横浜任意売却相談ドットコム】では、任意売却に関するご相談を随時受け付けております。お一人で悩まずにご相談ください。
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