任意売却のサポートを行っている【横浜任意売却相談ドットコム】です。
任意売却について調べていると、「アンダーローン」、「オーバーローン」という言葉がでてくると思います。ローンの残債が不動産の価格を下回ることを「アンダーローン」、ローンの残債が不動産の価格を上回ることを「オーバーローン」といいます。
例えば３０００万円のローンの残高があるのに、不動産の時価が２０００万円しかないという状況は「オーバーローン」の状態といいます。
様々な理由で家を売却しなければならなくなってしまった際、ローンの残債が不動産の価格を下回るのか（いわゆるアンダーローンなのか）、それとも上回っているのか（いわゆるオーバーローンなのか）なのかということは、今後とりうる選択肢を考える上で、とても重要な判断材料になってきます。
アンダーローンで、滞納もしていないという状況であれば、通常の売却方法で売却をすることが可能ですが、オーバーローンの場合は、債権者の承諾なくしては、不動産の売却を行うことはできません。
残債の確認
アンダーローンなのか、オーバーローンなのかを確定するために、まずは残債がいくらあるのかを確定しましょう。
住宅ローンを組んで何年も経つとどれくらい借りているのかを忘れていたりします。残債についてはっきりとした金額はわからないという方も多いのではないでしょうか。
まずは住宅ローンを受けている銀行に確認して、きちんと残債を把握しましょう。
不動産の価格査定
次に、現在の不動産の価格を把握する必要があります。
不動産の価格査定には、地域の相場や過去の売却事例などを考慮して行う机上査定と、現地に赴いて、不動産の敷地の内外や建物の内外について調査を行った上で、現地の状況も加味して行う実査定があります。
不動産業者の中には相場よりもかなり高額な金額を最初に提示して、「うちに依頼してもらえれば、高い金額で売却できますよ」という甘い誘い文句で、専属専任媒介契約を結ばせて、いわゆる「囲い込み」を行う業者もいます。
「囲い込み」をされている間は、いわば売却は進んでいない状態になっています。
特に、住宅ローンの支払いができない状態が続いている、すでに催告書等が届いてしまっているというケースでは、任意売却を選択するとしても競売を避けるために、時間との戦いになりますので、注意が必要です。
アンダーローンかオーバーローンか？
残債の金額と、仮に不動産を売却するとしたらいくらで売れそうなのかという不動産の売却予想価格がある程度把握できたら、売却予想価格で住宅ローン返済が可能かどうかを検討します。
住宅ローンを組んでからあまり期間が経っていない場合は、最初は金利の返済が大きな割合を占めているため、ローン金額は思った以上に減っておらず、オーバーローンということが多々あります。
特に、手数料などを上乗せして住宅ローンを組んでいる場合は、オーバーローンになってしまっている可能性が高いです。
住宅ローンの債権者は銀行となります。
検討した結果、オーバーローンであったという場合には、債権者の承諾を得て任意売却で売却するほか、住宅は売却できません。
任意売却という選択をする上で
オーバーローンの場合で、ローンの支払いが続かず、ローンの支払いに窮してしまった場合は、なるべく早い段階で任意売却を検討する必要があります。
当社にご相談いただいた方で、早い方は、相談にいらっしゃってから、２ヶ月で任意売却を進め、新たなスタートを切られた方がいらっしゃいます。
その方は、ご相談にいらっしゃった時点で、すでに任意売却での売却を決めていらっしゃいました。お話を伺ったところ、ネットで色々と調べた上で、ローンを滞納して２ヶ月という段階で、任意売却をすることを決めたそうです。
奥様とも話し合った結果、「任意売却で動くなら、なるべく早く動いた方がいい」ということで、売却価格の決定→売却→引っ越し準備と、本当に私たちも驚くほどの素早い決断でした。
特にお子様が小学生ということもあり、競売を避けるのはもちろん、学区は絶対に変えたくないということで、新居も近くに決め、任意売却の手続きと同時進行で、奥様もパート探しをスタートしました。
苦労して手に入れたご自宅を売却するということは、本当に辛い選択であると思いますが、こちらのご夫婦は現状をきちんと見極め、状況が悪化する前に任意売却という選択をとりました。
もし、そのままズルズルと滞納を続けてしまったら、家は競売にかけられ、お子様に与える影響も大きいと判断されたからの決断だと思います。
住宅ローンの滞納が始まってしまっている場合は、売却するという決断は早ければ早い方が良いです。決断を先延ばしにすればするほど、状況は悪くなってしまいます。
どうしても今の家に住み続けたいという希望があるのであれば、売却した上で、リースバック&将来的に買い戻しという選択肢もあります。
一番危険な行為
住宅ローンを滞納してしまったとき、一番危険なのは「一時的にどこからかお金を工面しよう」とキャッシングを利用してしまうことです。
住宅ローンの滞納だけであれば、任意売却によって残債を圧縮し生活を再建することは可能ですが、キャッシングなどで借り入れを繰り返して多重債務に陥ってしまうと、住宅ローンの問題が片付いても、借金で首が回らなくなり、結局「自己破産」するしかないということにもなりかねません。
キャッシングなどで状況を悪化させてしまう前に、ぜひご相談いただき、任意売却という方法を検討していただきたいと思っています。
【横浜任意売却相談ドットコム】では、任意売却に関するご相談を随時受け付けております。お一人で悩まずにご相談ください。
ご相談は以下のフォームからお願いいたします。
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