任意売却のサポートを行っている【横浜任意売却相談ドットコム】です。
任意売却に限らず、不動産を売却しようとするとき、今住んでいる不動産の資産価値を把握しなければなりません。
現在はネット上での一括査定サイトなども多数ありますが、不動産を売却をする際は、事前にある程度知識をつけ、重要なポイントは必ず自身でチェックを入れて進めていくという姿勢がとても大切です。
中小であるか大手かにかかわらず、一括査定サイトには物件の「囲い込み」が横行していますので、注意が必要です。
ここでは、不動産業者が行う一般的な査定方法についてご説明します。
机上査定について
価格査定の際は、まず机上査定が行われます。
机上査定の方法はいくつかありますが、代表的なものは以下の３つとなります。
収益物件ではない場合は、「取引事例比較法」「原価法」のいずれかの方法で査定を行うのが一般的です。
取引事例比較法
条件が似ている物件の成約事例を探し、売買された時期や立地条件の違い、物件の個別性などを比較して価格を査定する方法です。
原価法
建物について現時点で新築した場合の価格から、築年に応じた減価修正を行って価格を求める方法です。
収益還元法
賃貸用不動産などが将来生み出すと期待される収益から価格を割り出す方法です。1年間の収益を利回り（還元利回り）で割る「直接還元法」と、一定の投資期間から得られる収益と一定期間後の物件価格を予測して合計する「DCF法」があります。
机上査定は、このようにデータをもとにした査定となりますが、実際に不動産を査定する上では、現地に赴き、不動産の敷地の内外や建物の内外について調査を行った上で、現地の状況や地域の特性なども加味して訪問査定を行わなければなりません。
訪問査定（実査定）について
机上査定だけでもおおむねの査定額は分かりますが、実際に現地を訪問調査した段階で、机上査定と訪問査定とで金額に大きな開きが出てしまうこともあります。
たとえば、近隣に風俗店や暴力団関係事務所などの嫌悪施設がある場合や、隣地との不仲・トラブルがあり、隣地境界付近に過剰な注意看板や目隠し壁などがあるという場合、ゴミ屋敷や汚部屋などと呼ばれる状態であったり、自殺や殺人などいわゆる心理的瑕疵（かし）のある不動産は、マイナス査定につながります。
これら特別の要因がある場合は、査定金額に大きく影響するので、机上査定額と大きく異なります。
言わなければわからない・・・は大きなトラブルに
査定の際は、言いづらいこと、マイナスポイントについてもきちんと不動産業者に伝えておくことが大切です。
事故の有無、近隣とのトラブルはもちろん、雨漏りや床のたわみ、騒音や臭い、壁や床の汚れや日当たりなど、きちんと不動産業者に伝えるようにしましょう。
少しでも高い金額で売却したいという気持ちから、瑕疵（欠陥や欠点などのこと）について言わずに売却をしてしまい、後から何か問題が発生してしまった場合、その瑕疵について損害賠償請求をされてしまうことがありますので、注意が必要です。
一括査定の落とし穴
最近はテレビ等でも報道されていますので、ご存知の方もいらっしゃると思いますが、一括査定などを行っている不動産業者の中には、物件の「囲い込み」と言って、不動産の販売活動にあたって売主の利益と相反する行為をする業者がいます。
「物件の囲い込み」とは、顧客から売却依頼を受けた物件を自社で抱え込み、他社には紹介しないということです。
本来、不動産業者は、顧客から不動産売却の依頼を受けた場合、その「物件」を自社だけで販売するのではなく、不動産業界全体で情報を共有し、多くの会社で販売できるようにしなくてはなりません。
不動産業者は、媒介契約を交わした場合、「決められた期間内に」「物件情報を指定流通機構（レインズ）へ登録する事」が義務付けられており、故意に情報を隠したり独占することは法律で禁じられています。
しかしながら、大きなお金が動く不動産業界では、レインズに登録はするものの、自社の利益のために他の不動産業者には絶対紹介しないという「囲い込み」を行う業者が少なからずいます。
中には相場よりもかなり高額な金額を最初に提示して、「うちに依頼してもらえれば、高い金額で売却できますよ」という甘い誘い文句で、専属専任媒介契約を結ばせ、「囲い込み」を行う業者もいます。
任意売却においてタイムロスは死活問題
「囲い込み」をされてしまうと、何が問題になるのでしょうか？
「囲い込み」をされてしまうと、物件が一般に出回らない状態になってしまいます。ということは、なるべく早く、なるべく高く売りたいと思っている売主にとっては、機会損失ということになってしまいます。
資金に余裕のある方ならともかく、特に住宅ローンの支払いを滞っていて、任意売却を検討しているという人は、滞納が始まった時点から、競売を回避するための時間との戦いが始まっていますので、売却の際の時間ロスというのは死活問題です。
査定金額が高く、理論上はアンダーローンであっても実際にその金額で売却ができなければ、絵に描いた餅となります。
任意売却を考える上で、アンダーローンかオーバーローンなのかによって、その後のとりうる方法は変わってきます。
任意売却を行う上では、査定金額は、まずもって「現実的に売却可能な金額」である必要があります。
その上で、可能な限りの高値、すなわち「債権者の同意が得られる金額」を模索して売却していかなければなりません。
任意売却にかかる査定は、任意売却専門の業者に依頼されることをおすすめします。
【横浜任意売却相談ドットコム】では、任意売却に関するご相談を随時受け付けております。お一人で悩まずにご相談ください。
ご相談は以下のフォームからお願いいたします。
【横浜任意売却相談ドットコム】ご相談フォーム
【横浜任意売却相談ドットコム】では、コロナの感染拡大を防止すべく、相談員スタッフ（※当社の相談員は全員女性です。）は、常に手洗いや除菌を心掛け、また直接対面による面談の際は、相談員はマスクを着用させたまま対応させていただいております。
お電話はもちろん、LINE・Zoom(オンライン会議システム)などによる面談も可能ですので、ご相談ください。
当社の任意売却相談員は、きめ細かいサポートができるよう、全員女性スタッフが対応いたしております。
もちろん秘密厳守いたします。お気軽にご相談ください。
横浜に事務所を構えておりますが、東京・神奈川、埼玉・千葉エリアのご相談も受け付けております。
