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２０年間ローンの支払いを続けたTさん。Tさんが新築分譲住宅を購入したのは、２０年前でした。
今までずっとローンの滞納はなかったTさんでしたが、勤め先が突然倒産してしまいました。
住宅ローンの支払いが厳しくなり、売却を考えたとき、Tさんは、現在の自宅の価値を知り、その価値に心臓が止まるほど驚いたそうです。
新築分譲住宅は、買った瞬間から債務超過に陥いると言われるその理由は・・・
現金で購入した場合は別として、住宅ローンを組んで新築分譲住宅を購入した場合、どうして破綻するリスクが高まってしまうのか、ここでは、Tさんをモデルケースにご説明したいと思います。
新築分譲住宅を購入
Tさんが２０年前に購入した敷地は４０坪、新築分譲住宅地の坪単価は２０万円、土地値は８００万円でした。
建物の延べ床面積は３０坪、間取りは４LDK、駐車場スペースは２台、建築費用は２０００万円で、物件価格は２８００万円です。
頭金を３００万円準備しましたが、それは諸経費と引越し費用、家具などの購入費用となりましたので、２８００万円を金利２%で３５年のローンを組んで購入しました。
月々の住宅ローンは９万２７５４円、今まで２０年もの間、滞納することなく返済し続けました。
この時点でローンの残債は・・・１４，４１３，６００円です。
この残債に対し、自宅の価値はというと、更地価格で１０万円×４０坪で４００万円しかありません。
土地の坪単価が２０万円から１０万円に下がってしまった理由は、新築分譲地は新しいから高かったのであり、２０年も経過すると、周辺の地価に収斂されてしまうからです。
オーバーローンとなってしまった
住宅ローンの残債が不動産の価格を上回ってしまう状態、つまり「オーバーローン」になってしまったTさんが、住宅ローンから逃れるためには不足分である１２００万円をどこからか調達してこなければなりませんが、Tさんにそんな余力があるはずもありません。
任意売却などで残債を圧縮するなどの手を打たない限り、夢のマイホームは金融機関に差し押さえられ、競売不動産として売却されてしまいます。
新築分譲住宅の多くは、住宅ローンを支払いながら債務超過に陥ります。
住宅ローンが問題なく支払われている間はいいのですが、いざ売却せざるを得なくなったというときに、はじめて現状を把握するという人も大勢います。
住宅ローンで購入した、抵当権のついている不動産は、オーバーローンの状態のままでは売却することができません。手持ち資金がなく、オーバーローンの不動産を売却したいという場合は、任意売却を検討してください。
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