18年も返済したのに多額の残債が・・・【横浜任意売却ドットコム】

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20年間ローンの支払いを続けたTさん。Tさんが新築分譲住宅を購入したのは、20年前でした。

今までずっとローンの滞納はなかったTさんでしたが、勤め先が突然倒産してしまいました。


住宅ローンの支払いが厳しくなり、売却を考えたとき、Tさんは、現在の自宅の価値を知り、その価値に心臓が止まるほど驚いたそうです。


新築分譲住宅は、買った瞬間から債務超過に陥いると言われるその理由は・・・


現金で購入した場合は別として、住宅ローンを組んで新築分譲住宅を購入した場合、どうして破綻するリスクが高まってしまうのか、ここでは、Tさんをモデルケースにご説明したいと思います。


新築分譲住宅を購入


Tさんが20年前に購入した敷地は40坪、新築分譲住宅地の坪単価は20万円、土地値は800万円でした。


建物の延べ床面積は30坪、間取りは4LDK、駐車場スペースは2台、建築費用は2000万円で、物件価格は2800万円です。 


頭金を300万円準備しましたが、それは諸経費と引越し費用、家具などの購入費用となりましたので、2800万円を金利2%で35年のローンを組んで購入しました。


月々の住宅ローンは9万2754円、今まで20年もの間、滞納することなく返済し続けました。


この時点でローンの残債は・・・14,413,600円です。


この残債に対し、自宅の価値はというと、更地価格で10万円×40坪で400万円しかありません。


土地の坪単価が20万円から10万円に下がってしまった理由は、新築分譲地は新しいから高かったのであり、20年も経過すると、周辺の地価に収斂されてしまうからです。


 オーバーローンとなってしまった


住宅ローンの残債が不動産の価格を上回ってしまう状態、つまり「オーバーローン」になってしまったTさんが、住宅ローンから逃れるためには不足分である1200万円をどこからか調達してこなければなりませんが、Tさんにそんな余力があるはずもありません。


任意売却などで残債を圧縮するなどの手を打たない限り、夢のマイホームは金融機関に差し押さえられ、競売不動産として売却されてしまいます。


新築分譲住宅の多くは、住宅ローンを支払いながら債務超過に陥ります。


住宅ローンが問題なく支払われている間はいいのですが、いざ売却せざるを得なくなったというときに、はじめて現状を把握するという人も大勢います。


住宅ローンで購入した、抵当権のついている不動産は、オーバーローンの状態のままでは売却することができません。手持ち資金がなく、オーバーローンの不動産を売却したいという場合は、任意売却を検討してください。


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