「かぼちゃの馬車」サブリース・シェアハウスのご相談


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このところ、シェアハウス投資やサブリース契約に関する相談が急増しています。 突然、サブリース契約が打ち切られ、毎月多額のローンの支払いだけが残ってしまい苦しんでいる方が大勢いらっしゃいます。

かぼちゃの馬車事件とは

2018年に、女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営する不動産会社スマートデイズが破綻したと報じられました。

「かぼちゃの馬車」とは、不動産会社スマートデイズが運営する女性専用のシェアハウスの名前です。

主に上場企業のサラリーマン、医者、士業といった高所得者をターゲットとし、30年の家賃保証、利回り8%以上をうたって、サブリース(家賃保証)契約を締結し、都内に800棟ものシェアハウスを販売し、スマートデイズが管理していました。 

サブリース契約とは

サブリース契約は、管理会社が一括で部屋を借り上げるため、オーナーには毎月の一定の家賃が必ず入ってきます。
オーナーにとっては、空室のリスクを避けられるということ、また、管理を委託することで、入居者とのやり取りなどの手間もかからないなどといったメリットがありました。

「かぼちゃの馬車」も、何もせずに、一定の家賃が入ってくるというオーナーにとっては、夢のような投資話だったわけです。

通常、サブリース業者が家賃保証の家賃を査定する際は、築年・平米数・立地・周辺相場などから賃料を決定し、それより10%ほど安い金額を設定するのが一般的で、「かぼちゃの馬車」のようなシェアハウスの場合は、退去率が高いので30%ほど安い金額に設定されているのが通常です。

ところが、「かぼちゃの馬車」では、賃料保証が、実際に入居者が支払う賃料より高額となっていました。
さらに、たとえ入居者から家賃を一切貰わなくても、職業斡旋により斡旋先の企業からの収益や、提携企業のサービスを利用した際のマージンといった家賃以外の収入でサブリースの賃料保証をするというものでした。

実際は建築会社からのキックバック

このような形で売り出された「かぼちゃの馬車」でしたが、実際には家賃の保証は、職業斡旋などのマージンなどではなく、相場より高い値段で建物と土地をオーナーに購入させ、その際にコンサル料という名目で受け取った50%の紹介料で支払われているという形でした。

オーナー側は土地とセットで1億を超える融資を受け、この融資はスルガ銀行が全面的に担っていました。 

スルガ銀行は、他では融資が難しいとされた収益物件などにも積極的に融資をし、審査が非常に早く高金利という特徴があり、今回被害にあった「かぼちゃの馬車」のオーナーの多くも3.5%~4.5%という高金利で融資を受けていました。

サブリース契約は、一見オーナーにとってメリットの多い契約形態のように見えますが、今回の「かぼちゃの馬車」のスマートデイズのように会社が倒産しかけてしまうと、もちろん家賃は保証されませんので、リスクが伴うことを忘れてはいけません。

サブリース契約のリスク

保証賃料の設定

サブリースでは、契約時には、賃料保証を高めに設定しておき、高利回りを謳い、契約更新時に、賃料保証の見直しを迫るというケースがあります。

契約書に「賃料の見直し」という項目がある場合、2年毎に賃料を見直しできるとしている場合がほとんどで、家賃保証の金額は段階的に下がっていくのが一般的です。

サブリース業者側は法的には、借主の立場なので「家賃の減額請求」ができる権利を持っています。

中途解約のリスク

サブリース契約は「借地借家法」に基づいているため、賃借人であるサブリース業者は中途でサブリース契約を解約することができます。

逆にオーナー側からは、契約を解約しようと思っても、賃借人であるサブリース業者は「借地借家法」で保護されているため、解約は容易ではありません。

契約書にそもそも解約についての定めがなかったり、解約する場合は違約金が発生したりと、なかなか解約が難しいのが現実です。

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