横浜で任意売却のサポートを行っている【横浜任意売却相談ドットコム】です。
ここでは、競売の流れと、任意売却が可能な最終時期についてご説明したいと思います。
競売（けいばい）とは？
競売（けいばい）とは、債務者から債権の返済を受けらなくなった債権者（保証会社など）が、債務者が所有する不動産などを裁判所の管理下で強制的に売却して、その売却代金から債務の支払いを受ける手続きのことです。
競売が開始されると、「競売開始決定通知書」が届きます。
「競売開始決定通知書」は住宅ローンを滞納してからおよそ9か月程度で送られてくる書類です。
「競売開始決定通知書」が届く以前の流れについては、こちらの記事をごらんください。
「督促状が届いてしまいました。どうしたらいいでしょうか？」
裁判所執行官による現況調査
「競売開始決定通知書」を受けとってから1～2か月ほど経つと、裁判所執行官による現況調査が行われます。
これは法律に基づく強制的なものとなりますので、仮に債務者が鍵開けなどの協力を拒否したとしても、裁判所の権限で鍵は開けられ、自宅に入って写真撮影などの調査が行われます。
また、同時に家族や占有者（アパートの場合の入居者等）への聞き取り調査等も行われます。
競売と任意売却との大きな違いの一つに、周囲に事情が知られてしまうかどうかという点があります。
任意売却では、通常の売却と同じ方法をとることができますので、ローンが払えなくなってしまったという事情が周囲に知られることはありませんが、競売の場合はこの時点で、周囲に事情を知られてしまうことになります。
裁判所は、この執行官による現況調査や、不動産鑑定士による価格査定を基にして、競売不動産の基準価格を決定しますが、競売の基準価格は、一般的に市場価格の7割程度と言われており、入札の際には基準価格の90%以上の価格となりますので、実際には、競売では市場価格の約6割程度で売却されてしまう可能性があります。
この点も任意売却と比較して、競売の大きなデメリットとなります。
「任意売却」と「競売」の違いについて
競売の期間入札通知書
「競売の期間入札通知書」が届くと、競売が実際に開始されるまでほとんど時間はありません。
「競売の期間入札通知書」には、競売になる物件の入札の開始から入札の終了までの入札期間と開札日が記載されています。
裁判所は、１週間以上１か月以内の範囲で競売の入札期間を定めます。
競売は、競売情報の閲覧期間を経て、入札期間内に入札、開札日に開札というスケジュールで進み、最終的には、最も高い価格を入れた人（最高価買受申出人）に、不動産は売却されます。
最高価買受申出人が決定しても、その人が代金を支払うまでは、その人の同意があれば任意売却は可能ですが、入札した人から任意売却の合意を得るためには、短期間で競落価格よりも高い価格で、しかも現金で購入する人を見つけなければならず、現実的にはかなり厳しい状況となります。
入札開始、開札
競売における入札とは、地方裁判所が一定の「入札期間」を定め、その期間内に入札を受け付け、別に設定された開札期日に開札を行って最高価買受申出人を決定することです。
そして開札日に開札し入札額のうち最も高い金額で入札のあった個人や法人に裁判所による売却決定の通知が出されることとなります。
開札されると競売の取り下げ、任意売却はもうできません。
競売の取り下げとは？
競売情報の中には「取下げ」と明記され詳細が消されている物件が、競売物件全体のおよそ10～15%程度あります。
つまり、競売の期間入札が決められてから、10～15%の物件は任意売却のように、競売以外の方法で解決されているということです。
競売の取り下げは、不動産競売の申し立てと同じく、不動産所在地を管轄する地方裁判所に対して取下書を提出して行いますが、競売の取り下げは、申し立てをした債権者のみができ、不動産を差押えられた者はできませんので、競売を取り下げるためには、債権者の協力が必要となります。
任意売却が可能なのは開札日の2日前までですので、2日前までに全ての債権者から任意売却への同意を得ないと、競売の取り下げは出来ないということになります。
明け渡し
開札が行われ、落札者が代金を納付すると、所有者が変わりますので、元の所有者はすぐにでも立ち退きをしなければなりません。
新しい所有者は代金を納付した後に元の所有者に対して不動産（自宅など）を引き渡すべきことを命令する申立てを裁判所にすることができますので、不動産引渡し命令の確定後も、立ち退きに応じない場合には、強制執行手続きにより、執行官が家に入り、家具の運び出しや居住者の追い出しを行うことになります。
なお、競売による立ち退きの場合は、引越代は自分で負担する必要があります。
以下の記事にも書いていますが、任意売却の場合は、任意売却の方法や時期、売却価格・残債の返済方法・引越費用などについて、協議・調整を行うことが可能なのに対し、競売の場合は、債権者の申し立てにより裁判所が一方的に手続きを行いますので、交渉という余地はありません。
競売の最大のデメリットは、債務者の状況や感情を無視して、強制的な退去が行われるということです。
仮に次の引越し先が見つかっていなくても、ご近所が見ている昼間であっても、強制的な追い出しは行われます。
住宅ローンが払えなくなってしまったとき、「競売」になるのか、「任意売却」を選択できるかによって、精神的な負担も、その後の生活も大きく変わってきます。
住宅ローンが払えないことでお悩みの際は、お早めにご相談いただければと思います。
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