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ここ最近は、コロナウイルスの影響で、住宅ローンの支払いが厳しくなってしまったという方が急増しています。
コロナのような特殊事情は想定外ですが、住宅ローンが支払えなくなってしまう一因として、そもそも住宅ローンを組んだ時点で無理な資金計画で住宅ローンを組まされてしまっていたという方が多いように思います。
かつてはマイホームの購入は「人生の安定」を象徴するものでしたし、結婚をし、家庭を持ち、家族が幸福に暮らす場としてマイホームを手に入れることは、人生を安泰なものとするプロセスと考えられていました。
しかし近年、マイホームの購入をめぐる事情は様変わりしています。
企業の終身雇用はとっくに崩壊し、給与も上がる保証はなく、一方で将来の不確定要素（リスク）は増えています。
多くの方は、３５年といった長期にわたるローンを組まれていますが、３５年間という長い期間、返済を続けるためには、余裕をもった資金計画に加えて、自己資金にある程度余裕がなければ、ローンの返済を継続することは非常に難しくなってきています。
その他の社会的な背景としては、不景気のもとで、子供の教育費があがっていること、親の介護など、家計に大きな負担をかける要素が年々増えていることもあげられます。
様々な事情で住宅ローンが支払えなくなってしまったとき、不甲斐ないと自分を責めてしまう方が多いのですが、住宅ローンの破綻には、ご本人の努力では如何ともしがたい事情があるケースがほとんどです。
貸してくれるのだから返せるはず・・・という落とし穴
当然のことながら、金融機関は誰にでもお金を貸してくれるわけではありません。
融資の前には必ず審査があり、返済能力がある、と判断できない場合には住宅ローンの提供を見送ります。
職業や年収、勤務先や勤続年数、それまでの借り入れ歴についても詳しく調べ、その上で十分な返済能力がある、と認められる人にのみ融資を行っています。
ただ、近年はマイナス金利の影響により、金融機関はより積極的に融資する必要に迫られていて、言ってみれば「お金を借りやすい状態」が続いています。
住宅ローンを組む際、「お金のプロである金融機関が融資してくれると言ったのだから大丈夫」と、経済事情に少々不安があっても、きっと返せるはずだと判断してしまってローンを組んでしまったという方が少なくありません。
特に住宅ローンの融資の場合、政策的な後押しもあり、金融機関が融資に対して審査基準を緩めている傾向もあって、中には不動産評価以上の融資を行う「過剰担保評価」のもとで、返済能力を超える融資というケースもあります。
ゆとりローンで破綻
また、50代くらいの方に多いケースとしては、「ゆとりローン」による破綻があります。
「ゆとりローン」とは、1992年から2000年まで住宅金融公庫（現住宅金融支援機構）が提供していた住宅ローンで、融資がスタートした後、5～10年程度は「ゆとり期間」として返済金額を抑え、ゆとり期間終了後に徐々に金利が上がっていくという仕組みのローンです。
現在ではこの「ゆとりローン」を利用した6人に1人が、破綻の状態に追い込まれているとすら言われており、2000年には販売中止となっていますが、当時は「家賃と同じくらいの返済額で家が買えます」ということで、住宅を購入した方も大勢いました。
この「ゆとりローン」は、終身雇用や年功序列による昇進・昇給を前提に考えられたローンだったため、「ゆとり期間」を終えた６年目、１１年目に返済金額が一気に増えます。
金利や返済期間等の条件にもよりますが、６年目には当初のおよそ１．６倍になり、長い間、支払いに苦しんできたという方からの相談、あるいは、その子供の世代が、親が住宅ローンに苦しんでいるのを見かねて相談にきたというケースもあります。
ボーナス併用払いで高まるリスク
住宅ローンを組む際には「ボーナス併用払い」という方法があり、多くの方が利用していることと思います。
「ボーナス併用払い」は、その名の通り、ボーナス月は多めに支払う事で、通常月の支払いを軽減できるというもので、通常月の負担が小さくなる為、より大きなローンを組みやすくなりますが、ここにも大きな落とし穴が隠れています。
企業も、従業員の生活に直結する月々の給与については慎重に取り扱い、安易に減額することはないのですが、ボーナスについては業績によって大幅に増減し、会社の収支が悪化すれば支給されないことがあります。
好業績が続いている時に「たくさんもらえているから」と「ボーナス払い併用」を利用して住宅ローンを組んだのに、突然ボーナスが大幅にカットされてしまい、ローンの支払いが難しくなってしまったというご相談も増えています。
「家賃と同じ支払い」は本当なのか？
「家賃と同じ支払いで家が買える」という謳い文句、よく耳にします。
デベロッパーや販売会社の言い分としては、１０万円の家賃を支払い続けるのなら、ほぼ同額の住宅ローンの支払いに切り替えた方が得策というものです。
一見正しそうに見えますが、リスクという面では大きな違いがあります。
ローンを組んで購入した住宅は、完済するまでは本当の意味ではマイホームではないということを忘れてはいけません。
住宅ローンの返済が途中でできなくなった場合には、登記簿上は所有者であっても権利上は銀行には絶対的に劣りますので、勝手に売却することはできず、最後は強制的に競売にかけられてしまいます。
賃貸と違って、持ち家の場合は、ローンの支払い以外の出費もあります。
固定資産税や都市計画税といった税金に加え、マンションの場合には管理費や修繕積立金なども負担しなければなりません。
デベロッパーや販売会社は、とにかく売り急いでいるということも多く、このあたりの説明をきちんとせずに、無理のある資金計画で住宅ローンを組んでしまい、破綻してしまったというケースも多いのが現状です。
返済不能かどうか自分でもわからない・・・？！
住宅ローンの支払いが困難になってしまったとき、今後継続して支払うことが可能なのかどうかという点を慎重に見極めなければならないのですが、ご相談者の中で意外と多いのが、今の状況が返済不能かどうか自分でもわからないというものです。
家計の収支としては赤字になってしまっていても、「ローンの支払いを諦めて、すぐに家を処分しなければ」とすぐに決断できる人はほとんどいません。
通常は「節約しよう」「一時的にどこからかお金を工面しよう」などの策をとって、なんとか家計を成り立たせようとします。
こういったときに一番危険なのは、クレジットやキャッシングを利用してしまうことです。
借金の額と借入先が増えていくと、自転車操業のような状態になってしまい、最終的にはいつ、どの金融機関にいくら返せばいいのかすらわからなくなってきます。
また債権者の人数が増えてしまえば、任意売却もより難しくなりますし、任意売却が成功したとしても、その後、残った住宅ローン以外の借金をどうするかということを考えなければいけなくなってしまいますので、借金を借金で返済することだけはやめましょう。
任意売却を上手に進めるためには早めの準備が大切です。なるべく早い段階でご相談いただければと思います。
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