横浜で任意売却のサポートを行っている【横浜任意売却ドットコム】です。


いずれは届くであろうと思っていても、見慣れない「督促状」が届き、不安にかられてご相談にいらっしゃる方は多いです。


督促状が届いたからといって、すぐに競売が開始されてしまうわけではありません。
ただ、督促状が届いて、そのまま何の手も打たずに放置し続ければ、競売は避けられません。



ここでは、ローンを滞納した場合、競売開始までに届く書類について時系列とともに、ご説明したいと思います。





ローン破綻しそうになってしまったとき、「競売」になるのか、「任意売却」を選択できるかによって、その後の生活は大きく変わってきます。

「任意売却」と「競売」の違いについて


当社で任意売却をサポートさせていただいた方からのお話を聞いていると、おそらく、競売にせず、任意売却としたことでの一番のメリットはプライバシーの点のような気がします。


そのまま「競売」になってしまうと、競売物件として友人知人や近隣の住民に知れわたってしまう可能性が高くなりますが、「任意売却」の場合は、通常の販売方法での売却となりますので所有者の経済事情が周囲に知れわたることはありません。


特に、職場の状況、また小さなお子様がいらっしゃる場合などは、「任意売却」という選択をすることで、学校などに影響を与えないで済むということが大きなメリットです。


より良い状態で新生活のスタートが切れるように、賢く選択肢を増やすようにしましょう。




「督促状」「催告書」

【横浜任意売却ドットコム】競売までの流れ

<金融機関からの督促状のサンプル>
※書類は一例です。金融機関や地域によっては書式は異なります。

【横浜任意売却ドットコム】督促状


住宅ローンを滞納すると、まずは、金融機関から電話があったり、「住宅ローン支払のお願い」といった通知が届き、滞納が2ヶ月以上なると、金融機関から来店依頼状(来店して事情を説明してくださいという依頼状)や、督促状が送られてきます。
督促状とは、支払い・返済催促のための通知です。


この督促状を放置して滞納を続けた場合は、催告書が送られてきます。


催告書の書式は、金融機関によっても違いますが、内容としては、指定された期日までに滞納分を一括で返済しない場合には法的手続きをとりますという内容のものです。


もし、経済的な困窮が一時的なものである場合は、きちんと事情を説明することで、返済条件の変更などの相談に応じてくれる場合もありますので、金融機関へ連絡をするようにしましょう。


滞納が始まってしまった場合、気をつけなければならないのが、税金です。
税金の滞納がある場合は、役所に連絡をし、事情を説明して支払い計画を伝えるなど、とにかく誠意のある対応をしておくことが肝心です。


「こんな状況で、税金なんか払えない!」と言いたくなる気持ちはよくわかりますが、役所も債権者であることに変わりはありません。


横柄な態度をとり、税金の滞納を続けたことによって、その後任意売却が難しくなってしまうケースもあるので、注意が必要です。


「期限の利益の喪失通知」

<期限の利益の喪失通知のサンプル>
※書類は一例です。金融機関や地域によっては書式は異なります。

期限の利益喪失通知とは?【横浜任意売却ドットコム】


住宅ローンの滞納が合計で6ヶ月になると、金融機関から期限の利益の喪失に関する予告書や通知書が送られてきます。


金融機関から住宅ローンなどでお金を借りる際は、金銭消費貸借契約という契約を結びますが、この契約書には一般的に、「借りたお金を決められた期日ごとに、分割して返済ができる」ということが定められています。


例えば住宅ローンの場合、「金利は1.5%で、その利息と元金を合わせて毎月15万円の返済を30年間続けます」というように、借りたお金は一括返済ではなく、毎月少しずつ一定期間に渡って返済するという約束になっており、この分割して返済することができるという利益のことを「期限の利益」と言います。


この「期限の利益」は、毎月少しずつ支払いをするという前提条件の元に与えられる権利であるため、借りているお金が決められている日に返済されない場合には契約違反となり、「期限の利益」は喪失し、その時点での残債務(残りの借金)を一括で返済することを求められてしまいます。


借りている側からすると、「一括で支払うお金があるのなら、最初からローンなど組まないでしょ!」と言いたくなってしまいますが、この「期限の利益の喪失通知」には、債権者である金融機関側からすると大きな意味があります。


通常、金融機関は、住宅ローンでお金を貸す際には、万が一、支払いが滞ったときに備えて、あらかじめ保証会社に保証をしてもらっており、この期限の利益の喪失通知に記載されている期間内に支払いがない場合には、住宅ローン債権は保証会社に移転することになっています。


この「期限の利益喪失通知」ですが、そのまま放置してしまうと、競売へのカウントダウンが着々と進んでいってしまいます。


「期限の利益の喪失通知」が届いてから、競売開始までは、残り半年ほどしかありません。


任意売却を含めた債務整理は、時間が経つにつれて、解決方法が少なくなってしまい、不利な状況になっていってしまいますので、この通知がきたらなるべく早くご相談ください。


「代位弁済通知書」

<代位弁済通知書のサンプル>
※書類は一例です。金融機関や地域によっては書式は異なります。


「期限の利益の喪失」の通知が送られてきた後、次に送られてくるのが、保証会社からの「代位弁済通知書」です。代位弁済の通知は、簡単なはがきのようなもので送られてくる場合もあれば、特別送達で送られてくる場合もあります。


代位弁済とは、債務者に代わって保証会社が、住宅ローン全額およびそれまでの利息の合計を、一括で金融機関へ返済することです。


保証会社は、この代位弁済により、金融機関から債権を引き継ぎ、金融機関に変わって債務の一括返済を要求をしてきます。


一括返済がされないと、保証会社は競売に向けた手続きを始めるということになります。


代位弁済が行われると、保証会社が分割での返済に応じてくれる可能性は非常に低くなってしまいますので、早めにご相談ください。

「競売開始決定通知書」

競売の流れ【横浜任意売却ドットコム】

<競売開始決定通知書のサンプル>
※書類は一例です。金融機関や地域によっては書式は異なります。


競売開始決定通知書は、「担保不動産競売開始決定通知」とも呼ばれ、債権者(または保証会社)が担保となっている不動産を競売にかけることを裁判所に申し立て、裁判所がそれを受理したことを知らせる書類です。


この「競売開始決定通知書」が届くと、いよいよ競売まで秒読み段階となっていきます。この通知が届いてから、6ヵ月程度で競売により自宅は強制的に売却され、退去を余儀なくされます。


債権者(または保証会社)は通常、代位弁済を行なった後、半月から1ヶ月程で「競売の申し立て」を行います。

競売申し立てのよりどころとなるのは保証会社が保有する抵当権となります。


もともとローン契約を結ぶ際には自宅を担保とする抵当権を設定していますが、この際に抵当権者となるのは融資を提供する銀行などの金融機関ではなく
保証会社です。
ローン契約では最初から、返済に行き詰まった時のことが考慮されているのです。


競売というのはローンの借り手が借入金を返済できなくなった時、債権者が抵当権を設定されている担保物件を差し押さえて、強制的に売却することにより
債権を回収する仕組みを言います。


詳しくは以下の記事にも書いていますが、競売となると、自宅は相場よりかなり安く売却されてしまう上に、退去日など、こちらの意志は全く反映されない形で手続きが進んでいってしまいます。


仮に退去を拒んでも、競売の落札者は引渡命令が取得できますので、いずれにしても強制退去させられてしまいます。



「競売開始決定通知書」が来ても、まだ任意売却をすることはできます。しかし、競売の申立てがされたことで任意売却を行う時間が制約されてしまいますので、早急な対応が必要です。



ローン破綻しそうになってしまったとき、「競売」になるのか、「任意売却」を選択できるかによって、その後の生活は大きく変わってきます。


ぜひ、ローン滞納でお悩みの際は、お早めにご相談いただければと思います。



「任意売却」と「競売」の違いについて

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