横浜で任意売却のサポートを行っている【横浜任意売却ドットコム】です。


ご相談いただく中で、特に多い質問が、「なんとかして家に住み続ける方法はありませんか・・・?」というものです。


ご相談の際に、家を手放したくない、住み続けたいというご要望がある場合、まずはそれが可能かどうかということを検討します。


今は返済が苦しくても、将来的には収入があがる見込みがある場合には、金融機関にボーナス払いのカットなどの返済条件の変更やリスケジュール、借り換えの相談が可能な場合もあります。


ただ、すでに滞納が始まっている場合には、金融機関もこういう相談には応じないことも多く、その場合には、以下のリースバックや親子間売買などを模索することになります。


自宅に住み続けられる「リースバック」


住み慣れた自宅に住み続けたい、様々な事情で引越しをしたくないという方が、任意売却でご自宅を一度売却して、そのまま賃貸契約をするというのが、リースバックです。


つまり、自宅を売却した後、自宅を購入してくれた買主が大家さんとなって、その大家さんに家賃を支払うことで住み続けるということです。


不動産の価格や条件などによって異なりますが、もしリースバックの賃料を毎月の住宅ローンや借金の返済額よりも低い額に設定できれば、毎月の家計の負担も低減することができますし、自宅を売却することでまとまった資金も手元に入りますので、その資金をローンの返済にあてたり、生活資金にあてたりすることができます。


リースバックを利用すれば、所有者は変わるものの、暮らしぶりはそれまでと変わらず、また、ローン破綻した事実を近所の人に知られることもありません。


特に小さなお子さんがいるというような場合には、転校などの心理的負担をかけずにすむのも大きな利点ですね。


また、様々な事情で一時的に収入は減少してしまったけれど、将来的に収入が回復する見込みがあるという場合は、収入が安定した時点で、売却した不動産を買い戻すこともできます。


増えている「リースバック」のトラブル


このように様々なメリットがあるリースバックではありますが、最近、リースバックで被害にあったという方からの相談が増えています。


リースバックの際、自宅を購入するのは、親兄弟などの親類や友人、あるいは家賃収入を目的として投資してくれる投資家となります。


実際には財産に余裕のある親兄弟や友人が見当たらないケースも多く、投資家が買い手となることが多いのですが、投資家の目的はあくまで利益となりますので、投資家を相手にリースバックをする際は、その点、しっかりと認識しておく必要があります。


自宅を購入した投資家から、「もっと家賃を払ってくれ、払えないなら出て行ってくれ」と言われてしまったり、「もっと高く買ってくれる人が現れたから、その価格では買戻しに応じられない」と言われたなどといったご相談が増えていますので、注意が必要です。


リースバックを成功させるためには、そして、トラブルに巻き込まれないためには、何より契約関係を明確にしておくことが大切です。


「リースバック」の売却価格はどうやって決まるの?


リースバックがうまくいくかどうかの鍵を握っているのが、その不動産を購入してくれる投資家ですが、投資家は自分で住むために不動産を購入しているわけではありませんので、その物件の利回りで購入するかどうかを判断します。


利回り(表面利回り)とは投資額に対する年間家賃の額のことを指します。


例えば月額家賃8万円の物件を1200万円で購入したら、表面利回りは8パーセントです。


同じく1200万円の物件でも、家賃が12万円なら表面利回りは12パーセントになります。


実際の利回りは、物件のエリア、築年数、構造、管理会社などによっても変動します。
ここ横浜でも、実質の利回りはエリアにより大きく違います。


任意売却への投資は、表面利回り的にいえば、一般的な不動産投資とそれほど大きな差はないのですが、任意売却物件には、それ以外の面で投資家にとって大きなメリットが2つあります。


1つはリフォームが不要ということです。

中古の投資用不動産を購入した投資家は通常入居者を募るためにクロスを張り替えたり、水回りの設備を入れ替えたりといったリフォームを行います。


物件が古ければ、このリフォームには、かなり大きなコストを要しますが、任意売却物件の場合には、もともと居住していた人がそのまま住み続けることになるので、リフォームをかけて綺麗にする必要がないため、コストを削減できます。


もう一つのメリットとしては、空室の心配が小さいことです。


賃貸物件を経営する投資家にとって最も大きなリスクは空室がなかなか埋まらないことですが、任意売却物件にはそのリスクがほとんどありません。


購入時から入居者がいる上、任意売却を選択する債務者はもともとその家にずっと住み続けるつもりでいた人なので、長期的に住んでくれることが期待できます。

投資家としては、これらのメリットと、万が一家賃が滞納した場合のリスクを考え、購入するかどうかを検討するということです。

万が一、家賃が滞納されてしまった場合には、投資家はその不動産を売却して支払った資金を回収しなければならないため、その不動産を売却して回収できるであろう市場価格から手数料や税金等の諸費用を引いた金額を基準に買取価格を考えます。


リースバックのときの売却価格は、このように様々な事情が勘案されますが、一般的には市場価格の7割〜9割程度となることが多いです。



戸建の場合の売却価格は?

戸建の場合は、築年数も重要な要素になってきます。
築年数が古い戸建ての場合、建物の価値はほとんどありませんので、土地の価値に基づいて市場価格が算定されます。
土地は比較的値下りのリスクが低いため、市場価格の9割近い金額で買い取ってもらえることが多いです。

逆に新築の場合は、築年数の経過とともに市場価格が落ちていくため、値下がりリスクを考慮して7割前後でリースバックされることが一般的です。




「リースバック」の際の家賃はどうやって決まるの?


「リースバック」の家賃は、物件の売却価格に、利回り8~12%で計算されるのが一般的です。売却金額が高いと「リースバック」の家賃は高くなるという背中合わせの関係があることも理解しておかなければなりませんね。


<売却価格から家賃を割り出す場合の計算例>

1500万円の売却価格で利回りが8%だった場合。
   1500万円×8%÷12ヶ月=10万円

3000万円の売却価格で利回りが8%だった場合。
   3000万円×8%÷12ヶ月=20万円


リースバックの場合は、家賃の価格から物件価格を割り出すこともあります。

<家賃から売却価格を割り出す場合の計算例>

10万円の家賃希望で利回りが10%だった場合。
   10万円×12ヶ月÷0.1=1200万円

15万円の家賃希望で利回りが8%だった場合。
   15万円×12ヶ月÷0.08=2250万円。


家賃設定を安くすると、売却金額も低くなり、家賃設定を高くすると、売却金額も高くなるのです。


リースバック後に家賃を滞納してしまったら?


当然のことながら、リースバックの買戻しは、あくまで契約内容をきちんと履行した場合のみ有効となりますので、家賃の支払いを滞納してしまった場合には、債務不履行となり、買い戻しの権利を失ってしまいます。


この点は、通常の賃貸契約と同様に引越しを余儀なくされます。


リースバックを考える上では、無理なく家賃を支払っていけるかも重要な点ですね。この点、売却価格について、あえて低めの金額で売却することで賃料を抑えるというケースもあります。


「リースバック」後に買戻したい場合は?


しばらくリースバックをして、家賃を支払いながら自宅として住み続けた後、将来的に自宅の買戻しをしたいという方もいらっしゃいます。


特に、入院などの一時的な事情によって収入が減少してしまったけれど、将来的に収入が回復する見込みがある場合などです。


中には、競売が既に始まってしまっているケースで、親子間売買に向けた調整の時間的な余裕がなく、一旦は投資家に自宅を買い取ってもらい、数年後に買戻しをする方という方もいらっしゃいます。


「リースバック」の買戻し価格はどうやって決まるの?


リースバックをした自宅を将来的に買戻ししたいという場合には、売却する際に「再売買予約権」という権利をつけて売買契約を締結することで、買戻しをすることが可能です。


買戻し価格は、基本的にはリースバックをしてくれる投資家が、購入した時の金額に手数料などの諸費用を上乗せした金額となり、おおよそ、売却価格に1割〜3割の価格をプラスした価格となるのが一般的です。


この買戻し価格は、リースバックをする際に、あらかじめ定めておくことができます。


リースバックをする際は、これら買戻し価格や買戻しの条件について、売買契約書・賃貸契約書に詳細を明記しておかないと、後々トラブルになる可能性が出てきてしまいますので、注意が必要です。


親子間・親族間売買


「今の家に住み続けたい」そんな方の要望に応えられる可能性があるもう一つの方法として、投資家ではなく、所有者(債務者)の子どもや親戚などに任意売却をして不動産を購入してもらう「親子間・親族間売買」があります。


親子や親戚などだけでなく、友人や知人に購入してもらうケースもあり、この売買が成立すれば、不動産の名義は変更され、賃貸借契約のもとに、今の家に住み続けることができ、また将来的には買い戻しということも可能になります。


ただ、こういった「親子間・親族間売買」に対して、金融機関はかなり消極的です。


この場合の金融機関とは抵当権を持つ債権者ではなく、購入を希望する親、あるいは子どもから資金融資の打診を受ける銀行や信用金庫などを指しますが、金融機関が親子間売買への融資に難色を示すのは、その資金の使い道について確認がしにくいためです。

というのは、住宅ローンは国のサポートもあり、融資商品の中でも金利が極端に低く設定されています。

事業用ローンの1/5以下というケースも多いため、物件価格を高めに設定して、融資を余分に引き出し、余らせた分を事業資金に使うなどの不正が行われることも考えられます。

利害が一致しやすい親子間の住宅売買では、そういったことが起こりがちなので、金融機関はどうしても消極的な姿勢を示すのです。


任意売却により親子間売買が可能かどうかは、これら融資の点も含め、やってみなければわからない側面が多々あります。


リースバックは、任意売却の中でも難易度が高い方法となりますので、検討される場合は、任意売却の専門家に相談されることをおすすめします。


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