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特に多い質問として、「なんとかして、そのまま家に住み続ける方法はありませんか・・・？」というものがあります。
特にお子さんが小さかったり、ご高齢の両親と同居されている場合など、今の自宅を離れるわけにはいかないという方、多いと思います。
自宅に住み続けられる「リースバック」
住み慣れた自宅に住み続けたい、様々な事情で引越しをしたくないという方が、自宅を一度売却して、そのまま賃貸契約で住み続ける方法が、リースバックです。
つまり、自宅を売却した後、自宅を購入してくれた買主が大家さんとなって、その大家さんに家賃を支払うことで住み続けるということです。
不動産の価格や条件などによって異なりますが、もしリースバックの賃料を毎月の住宅ローンや借金の返済額よりも低い額に設定できれば、毎月の家計の負担も低減することができますし、自宅を売却することでまとまった資金も手元に入りますので、その資金をローンの返済にあてたり、生活資金にあてたりすることができます。
もちろん、売却の際は所有者は変わってしまうことになりますが、売買契約に将来的に買戻しする特約も入れることも可能ですので、ロ－ンの支払いが困難だけど家にそのまま住み続けたい場合や、今の家に住みながらまとまった資金が欲しい時などには利用価値のある方法だと思います。
また大きなメリットとしては、リースバックによって、所有者は変わるものの、暮らしぶりはそれまでと変わらず、ローン破綻した事実を周囲に知られることがないということです。
ご相談者の中で、特に小さなお子さんがいらっしゃるご家族の場合、特に気にされているのが、お子さんへの影響です。
住宅ローンが払えない状況が続き、競売となってしまった場合には、ローン破綻の事実は否応なく周囲に知れてしまいますし、学校の年度替りなど、引っ越しの時期など計画性をもって動くことは困難です。
増えている「リースバック」のトラブル
このように様々なメリットがあるリースバックではありますが、最近、リースバックで被害にあったという方からの相談が増えています。
リースバックの際、自宅を購入するのは、通常は家賃収入を目的として投資してくれる投資家となります。
投資家の目的はあくまで利益となりますので、その点をしっかりと認識しておく必要があります。
リースバックをしたのに、自宅を購入した投資家から、「もっと家賃を払ってくれ、払えないなら出て行ってくれ」と言われてしまったり、「もっと高く買ってくれる人が現れたから、その価格では買戻しに応じられない」と言われたなどといったケースもあるようです。
リースバックでトラブルに巻き込まれないためには、契約の際にきちんと双方が確認した事項について、明確に盛り込むということが大切です。
「リースバック」の売却価格はどうやって決まるの？
投資家は自分で住むために不動産を購入しているわけではありませんので、その物件の利回りで購入するかどうかを判断します。
利回り（表面利回り）とは投資額に対する年間家賃の額のことを指します。
例えば月額家賃８万円の物件を1200万円で購入したら、表面利回りは８パーセントです。
同じく1200万円の物件でも、家賃が12万円なら表面利回りは12パーセントになります。
実際の利回りは、物件エリア、築年数、構造、管理会社などによって変動します。
任意売却への投資は、表面利回り的にいえば、一般的な不動産投資とそれほど大きな差はないのですが、任意売却物件は、投資家にとっては、リフォームが不要、空室リスクがないといったメリットがあります。
ただ、住宅ローンを滞納してしまった人の中には、金銭的にルーズな人が一定数いるのも事実で、投資家としては、これらのメリットと、万が一家賃が滞納してしまった場合のリスクを考え、購入するかどうかを検討するということです。
万が一、家賃が滞納されてしまった場合には、投資家はその不動産を売却して支払った資金を回収しなければならないため、その不動産を売却して回収できるであろう市場価格から手数料や税金等の諸費用を引いた金額を基準に買取価格を考えます。
リースバックのときの売却価格は、このように様々な事情が勘案されますが、一般的には市場価格の７割〜９割程度となることが多いです。
戸建の場合の売却価格は？
戸建の場合は、築年数も重要な要素になってきます。
築年数が古い戸建ての場合、建物の価値はほとんどありませんので、土地の価値に基づいて市場価格が算定されます。
土地は比較的値下りのリスクが低いため、市場価格の９割近い金額で買い取ってもらえることが多いです。
逆に新築の場合は、築年数の経過とともに市場価格が落ちていくため、値下がりリスクを考慮して７割前後でリースバックされることが一般的です。
「リースバック」の際の家賃はどうやって決まるの？
「リースバック」の家賃は、物件の売却価格に、利回り8~12%で計算されるのが一般的です。売却金額が高いと「リースバック」後の家賃は高くなるという背中合わせの関係があることも理解しておかなければなりません。
＜売却価格から家賃を割り出す場合の計算例＞
1500万円の売却価格で利回りが8%だった場合。
1500万円×8%÷12ヶ月＝10万円
3000万円の売却価格で利回りが8%だった場合。
3000万円×8%÷12ヶ月＝20万円
逆に家賃の価格から物件価格を割り出すこともあります。
＜家賃から売却価格を割り出す場合の計算例＞
10万円の家賃希望で利回りが10％だった場合。
10万円×12ヶ月÷0.1＝1200万円
15万円の家賃希望で利回りが8％だった場合。
15万円×12ヶ月÷0.08＝2250万円。
家賃設定を安くすると、売却金額も低くなり、家賃設定を高くすると、売却金額も高くなります。
リースバック後に家賃を滞納してしまったら？
当然のことながら、リースバックの買戻しは、あくまで契約内容をきちんと履行した場合のみ有効となりますので、家賃の支払いを滞納してしまった場合には、債務不履行となり、買い戻しの権利を失ってしまいます。
この点は、通常の賃貸契約と同様に引越しを余儀なくされます。
リースバックを考える上では、無理なく家賃を支払っていけるかも重要な点となります。この点、売却価格について、あえて低めの金額で売却することで賃料を抑えるというケースもあります。
「リースバック」後に買戻したい場合は？
しばらくリースバックをして、家賃を支払いながら自宅として住み続けた後、将来的に自宅の買戻しをしたいという方もいらっしゃいます。
特に、入院などの一時的な事情によって収入が減少してしまったけれど、将来的に収入が回復する見込みがある場合などです。
中には、競売が既に始まってしまっているケースで、親子間売買に向けた調整の時間的な余裕がなく、一旦は投資家に自宅を買い取ってもらい、数年後に買戻しをする方という方もいらっしゃいます。
「リースバック」の買戻し価格はどうやって決まるの？
リースバックをした自宅を将来的に買戻ししたいという場合には、売却する際に「再売買予約権」という権利をつけて売買契約を締結することで、買戻しをすることが可能です。
買戻し価格は、基本的にはリースバックをしてくれる投資家が、購入した時の金額に手数料などの諸費用を上乗せした金額となり、おおよそ、売却価格に１割〜３割の価格をプラスした価格となるのが一般的です。
この買戻し価格は、リースバックをする際に、あらかじめ定めておくことができます。
リースバックをする際は、これら買戻し価格や買戻しの条件について、売買契約書・賃貸契約書に詳細を明記しておかないと、後々トラブルになる可能性が出てきてしまいますので、注意が必要です。
親子間・親族間売買
「今の家に住み続けたい」そんな方の要望に応えられる可能性があるもう一つの方法として、投資家ではなく、所有者（債務者）の子どもや親戚などに任意売却をして不動産を購入してもらう「親子間・親族間売買」があります。
親子や親戚などだけでなく、友人や知人に購入してもらうケースもあり、この売買が成立すれば、不動産の名義は変更され、賃貸借契約のもとに、今の家に住み続けることができ、また将来的には買い戻しということも可能になります。
ただ、こういった「親子間・親族間売買」に対して、金融機関はかなり消極的です。
この場合の金融機関とは抵当権を持つ債権者ではなく、購入を希望する親、あるいは子どもから資金融資の打診を受ける銀行や信用金庫などを指しますが、金融機関が親子間売買への融資に難色を示すのは、その資金の使い道について確認がしにくいためです。
というのは、住宅ローンは国のサポートもあり、融資商品の中でも金利が極端に低く設定されています。
事業用ローンの1/5以下というケースも多いため、物件価格を高めに設定して、融資を余分に引き出し、余らせた分を事業資金に使うなどの不正が行われることも考えられます。
利害が一致しやすい親子間の住宅売買では、そういったことが起こりがちなので、金融機関はどうしても消極的な姿勢を示すのです。
任意売却により親子間売買が可能かどうかは、これら融資の点も含め、やってみなければわからない側面が多々あります。
リースバックは、任意売却の中でも難易度が高い方法となりますので、検討される場合は、任意売却の専門家に相談されることをおすすめします。
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