【任意売却】とは何か？

　住宅やマンションなど不動産を購入する際、通常は住宅ローンを組み、銀行など金融機関から融資を受けます。

その際に、金融機関は融資の担保としてその不動産に「抵当権」の設定をしますので、ローンの支払いが滞ってしまった場合には、そのままにしておくと、金融機関は担保となっている自宅を「競売」によって強制的に売却し、その売却代金から貸したお金を回収することになります。

　様々な事情で住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合に、銀行などの金融機関と話し合いをすることによって、「競売」によらずに不動産を処分（売却）する方法が「任意売却」です。

全く違う、「任意売却」と「競売」

　「任意売却」も「競売」も自宅を手放さなければならないという点では、違いがないように思いますが、「任意売却」では債権者との話し合いで残債を大幅に圧縮することができますので、「競売」になってしまうか「任意売却」という方法をとっていくのかによって、その後の人生は大きく違ってきます。

　言うまでもなく残債は少なければ少ないほど、人生の再スタートは切りやすくなりますが「競売」の場合は、市場価格より落札額が低くなる可能性が高く、多額の残債が残ってしまいます。

　また、落札後は不動産業者が早期の立退きを迫ってくる上に、従わなければ不法占拠者と見なされ、強制退去を命じられる事もあります。

その他、「競売」の最大の懸念は、やはりプライバシーの点で、「差押」→「競売」になってしまうと、競売物件として友人知人や近隣の住民に知れわたってしまう可能性が高くなるということです。

この点、「任意売却」の場合は、通常の販売方法での売却となりますので所有者の経済事情が知れわたることはなく、また、契約日や明渡日などの希望についても、交渉可能なため、仕事やお子様がいる場合などは、学校などに影響を与えないで済むということが大きなメリットとなります。

以下、「競売」と比較した「任意売却」のメリットです。

	任意売却	競売
売却価格	市場価格に近い価格で売却可能	おおよそ市場価格の7割前後
残債	残債が少なくなる可能性が高い	多く残る可能性が高い
残債の返済	無理のない範囲で分割返済可能	一括返済となる
費用	なし （※交渉次第で、引越費用を受領できることも）	引越費用など別途必要
プライバシー	周囲に事情を知られずに売却可能	情報公開され近所や職場に知られる可能性が高い
その他	自らの意思で売却となるため、購入者、債権者と協議の上、引越日を設定できる	自らの意思は関係なく、所有権移転後は不法占拠 となるため、引越日を選べない

任意売却の流れ

任意売却に要する期間は3～6ヵ月ほどが一般的です。借入先、債務状況や物件状況などにより解決までにかかる期間は変わりますが、一般的な流れは以下のとおりです。

1.電話や郵便による催促
住宅ローン等を滞納すると、まず金融機関から「督促状」や「催告書」といった督促のハガキや電話がかかってきます。

2.電話・メール・面談によるご相談
「督促状」や「催告書」等の見慣れない書面が届いたことをきっかけに、ご相談いただくケースが多いです。

3.現状の把握
ローンの滞納状況や残債務などの状況をお伺いした上で、売却方法や売却スケジュールなど解決に向けた方向性を探ります。

4.不動産価格の査定
不動産の売却価格の査定を行います。価格査定をきちんと行わないと、販売が間に合わず競売になってしまったり、残債が必要以上に多く残ってしまったりするため、適切な価格査定を行うことは任意売却を成功させる上でとても重要です。

5.債権者との交渉
債権者との交渉を始めます。
全ての債権者の同意が得られない限り、任意売却はできません。
債権者の同意が得られるよう、競売の取下げ、任意売却の方法や時期、売却価格・残債の返済方法・引越費用などについて、協議・調整を行います。

6.不動産の販売活動
価格を最優先にしなければならないケース、価格よりも時間を優先させなければならないケース、また価格・時間よりもご家族の状況を優先すべきケースなど、状況により最適な売却方法は異なります。どういう方法をとるのがベストなのか、確認をしながら販売活動を進めます。

7.売買契約締結
要望を極力反映させながら、買主、債権者と調整を行い、契約の準備をし、契約締結を行います。

8.引越し準備
購入希望者との引越し日などの調整を行い、引越しの準備に入ります。

9.決済
引越しを終えたら、売買代金の清算と物件の引渡しを行います。
決済日には、ご相談者様、買主、債権者、司法書士、買主が借入をする金融機関が集まります。

10.新生活スタート
任意売却の手続きとしては、ここで一区切りとなり、新生活のスタートとなります。

任意売却って、費用はかかるの？

　通常不動産取引を行う場合には、仲介手数料・司法書士手数料・登記費用など、売買代金の3%～4%の費用が発生し、その費用は売買代金とは別途用意をしなければなりません。

　任意売却の場合、その費用の多くは、売買代金から清算することができますので、ご相談者様の持ち出し費用は一切ありません。

　この点、勘違いされる方もいらっしゃるのですが、費用がかからなのではなく、かかった費用は売買代金から清算するという形です。

<任意売却を行う場合に、売買代金の中から清算することが可能なもの>

・不動産会社への仲介手数料

・滞納した管理費・修繕積立金（マンションなど）

・滞納した固定資産税・住民税

・抵当権抹消費用

・抵当権解除の書類作成費用

これら費用の他にも、売買代金から清算することが可能な費用があります。

仮に万が一、任意売却が出来なかった場合でも、もちろん相談料等の費用は一切発生いたしません。

任意売却を行う不動産会社の中には、任意売却が成立しなかった場合に、様々な名目で、費用を請求する会社があります。こういった費用の請求は、宅地建物取引業法違反となりますので、支払いの必要はありません。

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