【任意売却】とは何か?

「任意売却」とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合に、銀行などの金融機関との合意に基づいて、融資の返済が困難になったマイホームやマンションなどの不動産を処分(売却)する方法です。


住宅やマンションなど不動産を購入する際、通常は住宅ローンを組み、銀行など金融機関から融資を受けますが、その際に、金融機関は融資の担保としてその不動産に「抵当権」の設定をしますので、ローンの支払いが滞ってしまった場合には、そのままにしておくと、金融機関は担保となっている自宅を「競売」によって強制的に売却し、その売却代金から貸したお金を回収することになります。

「任意売却」は、このように住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合に、銀行などの金融機関と話し合いをすることによって、「競売」によらずに不動産を処分(売却)する方法です。

全く違う、「任意売却」と「競売」

「競売」は所有者の同意なしに売却することを裁判所が認め、裁判所が所有者に代わって、物件の購入者(最高価買受人)をオークション形式で決定するため、そこに所有者の意思は全く考慮されません。

「任意売却」と比較して、「競売」には様々なデメリットがあるため、できるのであれば、「競売」によらずに不動産を売却できないかというお問い合わせが多く寄せられます。

特にご相談者が懸念されるのは、「差押」→「競売」になってしまうと、競売物件として友人知人や近隣の住民に知れわたってしまう可能性が高くなるということです。
「任意売却」の場合は、通常の販売方法での売却となりますので所有者の経済事情が知れわたることはありません。
また、契約日や明渡日などの希望についても、交渉可能なため、仕事やお子様がいる場合などは、学校などに影響を与えないで済むということも大きなメリットとなります。


以下、「競売」と比較した「任意売却」のメリットです。

任意売却競売
売却価格市場価格に近い価格で売却可能おおよそ市場価格の7割前後
残債残債が少なくなる可能性が高い多く残る可能性が高い
残債の返済無理のない範囲で分割返済可能一括返済となる
費用なし
(※交渉次第で、最高30万円の引越費用を受領可)
引越費用など別途必要
プライバシー周囲に事情を知られずに売却可能情報公開され近所や職場に知られる可能性が高い
その他自らの意思で売却となるため、購入者、債権者と協議の上、引越日を設定できる自らの意思は関係なく、所有権移転後は不法占拠
となるため、引越日を選べない

任意売却の流れ

任意売却に要する期間は3~6ヵ月ほどが一般的です。借入されているのが住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)からなのか、民間系金融機関からなのか、また、債務状況や物件状況などにより変わりますが、以下、一般的な流れについてご説明します。

1.電話や郵便による催促
住宅ローン等を滞納すると、まず金融機関から「督促状」や「催告書」といった督促のハガキや電話がかかってきます。

2.電話・メール・面談によるご相談
「督促状」や「催告書」等の見慣れない書面が届いたことをきっかけに、ご相談いただくケースが多いです。
電話だと相談しにくい、まだご家族に話していなくて家族に知られたくないという方は、メールでもご相談を受け付けています。
ご相談は無料、秘密厳守ですので、安心してご相談ください。

3.現状の把握
ローンの滞納状況や残債務などの状況をお伺いした上で、売却方法や売却スケジュールなど解決に向けた方向性を探ります。

4.不動産価格の査定
不動産の売却価格の査定を行います。価格査定をきちんと行わないと、販売が間に合わず競売になってしまったり、残債が必要以上に多く残ってしまったりするため、適切な価格査定を行うことは任意売却を成功させる上でとても重要です。

5.債権者との交渉
債権者との交渉を始めます。
全ての債権者の同意が得られない限り、任意売却はできません。
債権者の同意が得られるよう、競売の取下げ、任意売却の方法や時期、売却価格・残債の返済方法・引越費用などについて、協議・調整を行います。

6.不動産の販売活動
価格を最優先にしなければならないケース、価格よりも時間を優先させなければならないケース、また価格・時間よりもご家族の状況を優先すべきケースなど、状況により最適な売却方法は異なります。どういう方法をとるのがベストなのか、ご相談者さまと確認をしながら販売活動を進めます。

7.売買契約締結
ご相談者さまの要望を極力反映できるよう、買主、債権者と調整を行いながら、契約の準備をし、契約締結を行います。

8.引越し準備
購入希望者との引越し日などの調整を行い、引越しの準備に入ります。

9.決済
引越しを終えたら、売買代金の清算と物件の引渡しを行います。
決済日には、ご相談者様、買主、債権者、司法書士、買主が借入をする金融機関が集まります。

10.新生活スタート
任意売却の手続きとしては、ここで一区切りとなり、新生活のスタートとなります。

任意売却って、いくらかかるの?

通常不動産取引を行う場合には、仲介手数料・司法書士手数料・登記費用など、売買代金の3%~4%の費用が発生しますが、任意売却の場合、その費用の多くは、売買代金から清算することができますので、ご相談者様の持ち出し費用は一切ありません。

<任意売却を行う場合に、売買代金の中から清算することが可能なもの>
・不動産会社への仲介手数料
・滞納した管理費・修繕積立金(マンションなど)
・滞納した固定資産税・住民税
・抵当権抹消費用
・抵当権解除の書類作成費用

これら費用の他にも、売買代金から清算することが可能な費用があります。
(万が一、任意売却が出来なかった場合でも、もちろん相談料等の費用は一切発生いたしません。任意売却を行う不動産会社の中には、任意売却が成立しなかった場合に、様々な名目で、費用を請求する会社があります。こういった費用の請求は、宅地建物取引業法違反となりますので、支払いの必要はありません。)