住宅ローンが支払えないとき、まず考えるべきことは?


住宅ローンの支払いに行き詰まったら、まずは、今現在のローンの残高と、住宅の資産価値をきちんと把握する必要があります。


もし仮に現状が、「アンダーローン」(ローンの残債が不動産の価格を下回っている)場合であれば、通常の売却方法で売却をすることが可能なため、様々な選択肢があると思います。


一方、現状が「オーバーローン」(ローンの残債が不動産の価格を上回っている)場合には、債権者(抵当権者)の承諾なくしては、不動産の売却を行うことはできませんので、今後の対策を真剣に検討していかなければなりません。

オーバーローン、アンダーローンとは?


そのまま放置したらどうなる?

住宅ローンを組んで、住宅を購入している場合には、その住宅には債権者の抵当権がついています。

もし、住宅ローンの支払いをしないまま放置していれば、当然のことながら、債権者は抵当権の実行をしますので、自宅は競売にかけられ、最終的には、自宅を出ていくことを余儀なくされてしまいます。


最近では、住宅ローンの支払いに困ってしまったとしても、当社のような任意売却のサポートをしている会社も多くありますし、ネット上にも情報が沢山ありますので、そのまま放置して競売になるというケースは少なくなってきていると思いますが、ネットに弱い世代の方などは、まだまだ、どうしてよいのかわからずに、督促状が届いているのにそのまま放置してしまったり、相談先を間違えたことにより、結局解決が図れずに競売になってしまったという方も沢山いらっしゃいます。

督促状が届いてしまったら、どうすればいい?


ローン破綻をしたからといって、人生は終わりではありません。
当社で解決させていただいた方の多くは、住宅ローンの問題には決着をつけ、新たな人生をスタートされていらっしゃいます。

住宅ローン問題には、様々な解決方法がありますので、お一人で悩まずに、まずはお気軽にご相談いただければと思います。


住宅ローンが支払えなくなったとき、誰に相談すればいい?


住宅ローンの支払いに行き詰まったら誰に相談すればいいのか?迷われていらっしゃる人も多いと思います。


一般的に思いつくのは融資元の金融機関や、弁護士や司法書士など法律の専門家、また最近では、任意売却という言葉も徐々に知れてきており、当社のような任意売却専門会社を訪れる人も増えてきました。


それぞれの専門家によって、得意・不得意があり、最初の相談先を間違ってしまったことで、希望した解決方法がとれなかったというケースも多々ありますので、専門家の特徴をよく理解した上で相談&依頼をすることが大切です。 


 【融資元の金融機関】 


まず、融資元の金融機関に相談すると、返済計画の見直しを提案してくれることがあります。


ボーナスが減額されて苦しいという場合には、ボーナス返済をなくしたり、短期的に収入が減っている場合には1年間だけ、利息分のみの支払いでいいと返済額を減額してくれたりすることがあります。 


ただ、金融機関の提案は総じて、債務者にとって根本的な解決には足りないケースが大半です。


ボーナス返済をなくせば、他の月の返済分が増えることになりますし、1年間利息分のみの支払いをすると、その後の支払額は増えてしまいます。


収入が一時的に落ち込んでいるだけであれば、返済計画を見直すことによって、解決できるケースもありますが、収入の回復の見込みがない場合には、問題を先送りにするだけですので、他の解決方法を模索する必要があります。 


とはいえ、住宅ローンの返済に行き詰まったとき、金融機関に相談することには大きな意味があります。


金融機関に相談することで、「債務者として延滞を非常に重大なことと認識しています」という意思表示となり、金融機関の側は誠意を示してくれたと受け取ることがあります。


仮に、任意売却や債務整理を進めることになった際には、後々金融機関と交渉する機会は多くなりますので、金融機関に誠意を示すことは大切です。


 【弁護士・司法書士】 


金融機関から法律用語が多数並んだ督促状や催告書が届いたら、ほとんどの人がまず思いつく相談先は、弁護士や司法書士など法律の専門家だと思います。 


弁護士や司法書士へ相談をした際は、ほとんどのケースで自己破産をするように勧めらます。


もし事業などの失敗により、住宅ローンの他にも多額の借金があり、会社・個人共に破産をせざるを得ないようなケースでは、弁護士や司法書士に依頼した方が良いケースも中にはありますが、住宅ローンの破綻ということのみであれば、まずは任意売却により債務を最小限に圧縮し、必要に応じて弁護士や司法書士へ相談する流れがスムーズです。


弁護士や司法書士の専門家の中には、法的手続きを専業としており、不動産の売買、特に任意売却に関しては専門外という人も沢山います。


 自己破産を勧める専門家


弁護士や司法書士等の専門家であっても千差万別で、借金の返済で窮地に立っている人にとって、どの専門家に相談&依頼すればいいのか、どういう人が依頼者にとってよい専門家といえるのか、その判断をすることはとても難しいものです。


特に毎日のように債権者から取り立ての連絡が入っているようなケースでは、日々の生活に精神的に疲弊していて、とにかく藁にもすがるような思いで、専門家に相談し、なんとなく解決してもらえそうだということで依頼してしまったという方もいらっしゃいます。


確かに弁護士や司法書士などの専門家は、士業として国から資格を得て仕事をしている専門家であり、社会的にも高い信頼を得ている人たちですので、様々なトラブルに遭遇してしまったときの貴重な相談先ではあることは確かなのですが、同じ弁護士や司法書士などの専門家であっても、その考え方や解決までの方法は様々あり、必ずしも依頼者の希望に沿った形で解決してくれる専門家ばかりではありません。


当社で扱ったケースの中にも、ほとんど同じような状況下であったのもかかわらず、依頼した専門家によって明暗が分かれたケースがありました。


事業で失敗してしまったAさんとBさん、AさんもBさんも個人事業主で、自宅の住宅ローン以外に多額の借金がありました。


AさんもBさんも借金の利息の返済で、生活が立ち行かなくなってしまってはいましたが、事業については、共に息子さんが事業を承継していて、会社の借金さえ清算することができれば今後の生活の再建は可能という状況でした。


AさんもBさんも、一番の希望は、今まで住み続けてきた自宅を守りたいということで、当社では、この似ている2件のケースを弁護士と連携しながら、親子間売買、リースバックなどの方法で解決できないかということで解決の道を模索していました。


AさんもBさんも、年齢こそ違いましたが、事業に伴う借金が膨らんでしまったこと、息子さんが個人事業主として事業を継いでいること、家をどうしても守りたいことなど共通点が多々あり、唯一大きく違った点としては、Bさんは先に弁護士に相談&依頼をしており、その弁護士が親子間売買に難色を示しているという点でした。


このほぼ同時期に任意売却案件としてスタートしたAさんとBさんのケース、Aさんの方は当社にご相談いただいてから、破産手続きについては提携弁護士に依頼をし手続きを進めつつ、ご自宅についてはAさんの希望どおり、無事にリースバックという形で解決を図ることができました。
(当初Aさんは、親子間売買で息子さんに家を購入してもらうことを希望していたのですが、その点については息子さんがすでに他で住宅ローンを組んでいることがあり、親子間売買は難しかったため、リースバックで自宅を守る形となりました。)


一方のBさんはというと、もともと依頼していた弁護士が親子間売買に対して難色を示していたため、当社の方からも弁護士に対して親子間売買についての説明を再三行いましたが、弁護士は破産手続きを先に進めるの一点張りで、結局、自宅に住み続けたいというBさんの希望が聞き入れられることはありませんでした。


Bさんとしては途中から弁護士を変えたいという思いもあったのですが、弁護士には既に多額の着手金を支払っており、とても弁護士費用を新たに捻出することはできず、自宅についてはあきらめる他はありませんでした。
(会社の清算手続きについては弁護士の元で解決しました)


自己破産を勧める弁護士の全てがそうとは限りませんが、Bさんのケースのように、弁護士が解決策として自己破産をするように勧めるのには理由があります。


まず、「依頼人が自己破産してくれないとお金にならない」という経済的な事情があります。自己破産であれば、数十万円単位の報酬が発生しますので、自己破産せずに住宅ローン問題を解決したいという相談には一切耳を貸してくれない弁護士も多いようです。


また、弁護士や司法書士などの専門家は、法的手続きを専業としており、不動産の売買に関に関してはエキスパートではありません。中でも任意売却という特殊な取引について詳細に理解している人は少ないと思います。


そもそも任意売却においては、相談者の住み続けたいという希望や、生活再建のための資金準備などについて状況に応じたきめ細やかなサポートが必要になりますが、弁護士や司法書士などの専門家は多忙な人が多いため、相談者の多様なニーズに応えて動いてくれることは期待できないともいえます。


 管財事件と同時廃止事件


弁護士によっては、自己破産の中でも、「管財事件」を強く勧めてくるケースがあると言われています。自己破産には「管財事件」と「同時廃止事件」がありますが、弁護士にとっては「管財事件」のほうがはるかに高い手数料を受け取ることができるためです。


「管財事件」とするためには、自己破産する時点で、自宅という大きな財産を持っていなければなりません。


自己破産前に任意売却をしたほうが、相談者(債務者)にとってメリットが多くても、任意売却を先にしてしまうと「同時廃止事件」となってしまい、弁護士の報酬は減ってしまいます。


また任意売却にすると、弁護士は裁判所から「適正な価格での売却だったか?」ということを問われ、売却価格の妥当性を証明するためには、不動産の査定書や固定資産税を示す書類などを作成して提出する必要があり、手間がかかります。 


加えて、弁護士の中には「任意売却に挑戦して失敗したら、裁判所からの評価が下がる」という点を気にする弁護士もおり、「リスクを冒してでも債務者のために」と頑張るより、自己破産→競売の流れにして終わりとしてしまう弁護士もいるようです。


もちろん、面倒な手続きを厭わず依頼者のために頑張ってくれる弁護士もいます。

相談の際には、弁護士に相談する際には「熱意を持って接してくれるか」「自己破産ありきでなく、要望に合う解決策を提示してくれるか」 という点を見極めて、自分の希望に沿った形での解決が可能かどうかということを確認するようにしましょう。


 【任意売却専門の会社】 


最近では、任意売却という言葉も徐々に知れてきており、当社のような任意売却専門会社を訪れる人も増えてきました。


任意売却専門会社は、それこそ千差万別あり、会社の営業方針や考え方、アプローチの仕方も会社によって、それぞれ異なります。


仮に不動産の売買が成立すると、仲介をする任意売却専門会社には仲介手数料が入るため、任意売却専門会社の中には、悪どい手段を使ってでも何とか契約をさせようとする会社もあるようです。 


特に自宅の競売申立がなされた人の家に押しかける「訪問系」の会社は、手段を選ばずに債務者にアプローチするようです。


一昔前には貸金業者が昼夜を問わず訪問したり、電話したり、家の前で大声を上げる、違法に敷地内に侵入するなどの行為で非人道的な取り立てをしていることが大きな社会問題となり、その後貸金業法が改正されることとなったため、現在では貸金業者による違法な取りてはほぼなくなっています。 


ところが、任意売却を名乗って訪問してくる業者は、貸金業者ではないため、この規制が効かず、悪徳金融業者のような行為が現在でも行われていることもあるようです。


近所の目を気にする債務者を慌てさせるように、家の前で大声を出したり、帰宅を狙って夜遅く、もしくは朝早く突然訪問したり、裁判所から来ましたなどと嘘をついたり、中には水道を止めるなどして、債務者を家から出そうとする悪徳業者もいるようです。


電話や訪問で、もし相手が怒鳴ったり、乱暴な言葉遣いで脅迫されるようなことがありましたら、ご相談ください。
提携弁護士が、対応いたします。



 信頼できる相手かどうか?


上記のような悪徳業者はさておき、任意売却専門会社を選ぶ際に何より大切な点は、その業者(担当者)と、パートナーとしての信頼関係を築けるかということです。


住宅ローン破綻はほとんどの場合、複雑な心の問題とリンクしているため、相談者が、信頼して話を打ち明けらる相手でなければ、 解決に向けて二人三脚で進んでいくことはできません。


任意売却は、解決までには様々な道のりがある上に、時間との戦いという側面もあり、この点、相談者と密に連絡を取り合いながら、スピーディに相談者の意向に沿った解決方法を模索していく必要があります。


任意売却専門会社を選ぶ際は、任意売却についての知識・経験に加え、その会社(担当者)が信頼できる相手であるかどうかという点を選ぶ際の判断基準にしましょう。


【横浜任意売却ドットコム】では、任意売却に関するご相談を随時受け付けております。お一人で悩まずにご相談ください。
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