「任意売却」とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合に、銀行などの金融機関との合意に基づいて、融資の返済が困難になったマイホームやマンションなどの不動産を処分(売却)する方法です。

「競売」ではなく「任意売却」という選択

ローン破綻しそうになってしまったとき、そのまま競売という状態になるのか、任意売却を選択するかで、その後の生活は大きく変わってきます。

競売では、担保となっている土地や建物などの不動産が、裁判所を通じて強制的に売却されるのに対し、任意売却では、担保不動産を債権者の合意を得て通常の売却と同じ方法で売却します。


競売と比べ任意売却では、市場価格に近い価格で不動産を売却できるため、競売よりも残債は少なくなり、自己破産を回避することができる可能性があります。
また残債を大幅に減らすことで、無理ない範囲で分割返済が可能になったり、周囲に知られずに売却できたりと、競売に比べて精神面でもメリットが大きい方法です。

「ローン破綻=自己破産」と諦めてしまう前に、一度ご相談ください。


「任意売却」と「競売」の違いについて



近年、ここ横浜では、住宅ローンの破綻のケースの他に、投資用物件のローン破綻のご相談も増えてきています。 横浜は不動産投資を考えるにあたり、東京と比較して価格が安定しているため、投資家にとっては注目のエリアではあるのですが、投資件数の増加と比例して、ローン破綻の相談件数も増えてきています。


case1  ボーナスカットによる収入減でローンの支払いが困難に

  • 職業:会社員
  • 年齢:41才
  • 家族:夫・妻・子供2人
  • 物件種別:戸建
  • 物件所在:横浜
  • 残債:3,000万円
  • 売却価格:1,800万円

ご主人の勤める会社の業績悪化により、大幅に給料も下がり、生活が厳しくなってしまいました。共働きで生活していますが、住宅ローンの支払いも困難になり、住宅ローンを滞納してしまいました。

住宅ローン以外の借入れもあったため、このままでは自宅が競売になってしまうのでは?と奥様は心配していらっしゃいました。子どもたちのためにも、なんとか生活を立て直したいというのがご夫婦の何よりの希望でした。

子どもたちのために再スタートを決意

住宅ローン以外にも借金があったため、住宅ローンの支払いを継続することは難しく、任意売却となりました。

何より、まだお子さんが小さかったため、奥様としては競売になってしまうことで、周囲にプライベートな事情が知れてしまうことを一番懸念されていましたが、任意売却という選択により、周囲に知られることなく無事に売却を行うことができました。現在は賃貸マンションに移り、残債を少しずつ返済しながら新たな生活をスタートしています。

ご相談いただいた当初は、任意売却という手段があることをご存知なかったため、今回ご相談いただき、任意売却という方法で新たな生活をスタートできたことに、大変驚くとともに、安堵されていらっしゃいました。

任意売却は、まだまだ認知度が低く、また、なかなか人には相談しにくい問題で、悩みを誰にも打ち明けられずに悩んでいる方が沢山いらっしゃいます。

ご家族の明るい未来へのスタートをお手伝いすることができたこと、本当によかったと思っています。

case2  ゆとりローンでローン破綻し、競売開始決定

  • 職業:会社員
  • 年齢:51才
  • 家族:夫・妻・子の3人
  • 物件種別:戸建て
  • 物件所在:横浜
  • 残債:2,400万円
  • 売却価格:1,400万円

ゆとりローンで住宅ローンを組みましたが、ローンを組んでから11年目に支払額が当初の2倍以上にアップしました。

収入が増える見込みで組んだ住宅ローンでしたが、収入はほとんど上がらずに、次第に生活が厳しくなってしまいました。生活を切り詰めながらも奥様もパートをしながら何とか返済を続けましたが、元本がなかなか減らず、ついに住宅ローンを滞納し、競売開始決定通知が届きました。

「 ゆとりローンで破綻 」はよくあるケース

住宅ローンの完済年齢は75歳。返しても返しても終わらないローンに苦しんでいらっしゃいました。

ゆとりローンとは、1992年から2000年まで住宅金融公庫(現住宅金融支援機構)が提供していた住宅ローンで、融資がスタートした後、5~10年間は「ゆとり期間」として返済金額を抑え、ゆとり期間終了後に徐々に金利が上がっていくという仕組みのローンです。

終身雇用や年功序列による昇進・昇給を前提に考えられたローンでしたが、現在ではこのゆとりローンを利用した6人に1人が、破綻の状態に追い込まれているとすら言われており、2000年には販売中止となっています。

言われるままにローンを組んでしまったことを後悔しており、ご自身を責めていらっしゃったご相談者様。
ご相談にいらっしゃるまでに、かなりの時間がかかったそうです。

ゆとりローン自体に無理があり、昨今ゆとりローンで破綻する方が多くいらっしゃることをお伝えしたところ、少し安堵されていらっしゃいました。

賃貸アパートに引っ越し、新生活をスタート

今回のケースは、競売開始決定通知が届いてからのご相談でしたが、債権者と任意売却に向けた協議を行い、無事に売却をすることができました。

お子さんの進学も決まり、仕事の兼ね合いから、すぐ近くの賃貸アパートにお引越しをされ、残債は毎月1万円ずつ返済しながら、新生活をスタートされています。


任意売却で解決するには、タイムリミットがあります。今回のケース、競売開始決定通知が届いたまま、もしご相談いただかずに放置していたとすると、早いケースでは4ヵ月程で、ご自宅は競売により強制的に売却され、退去を迫られてしまいます。

住宅ローンが支払えなくなったことをご自身のせいだと責めて、相談することを躊躇される方が多いのですが、早くご相談いただけば、それだけ任意売却で解決方法を模索できる可能性が高くなります。

なるべく早い段階でご相談いただければと思います。

case3  離婚後、夫の住宅ローンの支払いが滞ってしまった

  • 職業:会社員
  • 年齢:49才
  • 家族:本人・子供2人
  • 物件種別:マンション
  • 物件所在:横浜
  • 残債:2,700万円
  • 売却価格:2,000万円

結婚時に共有名義で新築マンションを購入しましたが、様々な原因で結婚17年目に離婚をしました。離婚後は、夫のみ家を出ることとし、私と子どもはそのまま一緒にマンションに住み続けています。
今までは元夫の住宅ローンの支払いが滞ることはありませんでしたが、この数ヶ月、元夫の支払が滞るようになりました。

離婚と住宅ローンという問題

離婚の際に、住宅ローンについてのきちんとした取り決めをせず、後々になってから問題になるケースが非常に増えています。

離婚の際には、継続的に支払い続けると約束していたとしても、時間の経過と共にお互いに状況は変化してきます。元夫に新しい家族ができたり、収入が大幅に減ってしまったり・・・

元配偶者と組んだ住宅ローンの支払いが、相手の事情により滞ってしまった場合でも、債権者は返済にあたって、諸々の事情を汲み取ってくれることはありません。支払いが滞ったまま放置していれば、いずれは競売になってしまい、家を出ていかなければならなくなります。

また、競売になっても、残債が多く残ってしまい、残債の支払いが困難な場合には自己破産という流れになってしまいます。

夫を説得し、任意売却で新生活を

今回のケースでは、元夫は最初は売却には反対していましたが、残債も多く残っていること、またこのまま滞納を繰り返し、競売になってしまった場合のリスク、お子様への影響などを幾度となく説明し、最終的には任意売却を行うことにご納得いただきました。

離婚のケースでは、そもそも別れた相手と連絡をとることが困難だったり、また、お子さんが小さかったりするとお子さんへの影響など、様々な事情を勘案して、解決の道を模索していかなければなりません。

お一人で悩まずに、まずはご相談いただければと思います。



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