「任意売却」とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合に、銀行などの金融機関との合意に基づいて、融資の返済が困難になったマイホームやマンションなどの不動産を処分(売却)する方法です。



コロナによる減収で住宅ローンが払えなくなってしまった方は、まずは以下の記事をお読みください。



「競売」と「任意売却」


質問者

住宅ローンの支払いが厳しくて、住宅ローンが払えなくなってしまった場合は、もう競売とか自己破産とかするしかないんですか?

社長

いいえ、まずは競売や自己破産の前に、任意売却を検討してみた方がいいわね。
任意売却というのは、金融機関などの債権者の許可を得て不動産を市場で売却して、その売買代金をローン返済に充当する手続きのことで、必ずしもうまくいくとは言えないけれど、そのまま競売を待つよりは断然メリットがあるわよ。

質問者

そうなんですね。
でも、どのみち家を売却することになるなら、競売でも変わらないんじゃないの???と思ったりするんですけど、どうなんですか?

社長

競売というのは、金融機関などの債権者が抵当権を実行して、裁判所の手続きとして住宅が売却される処分のことだけど、競売では、一般的に市場価格の7割程度と言われているし、何より競売になってしまうと、住宅ローンで破綻した事情が周囲に知られてしまうから、精神的にもダメージが大きいわね。

納得

なるほどそうなんですね。
安い金額でしか売れないということは、ローンの残債も多く残ってしまうし、そりゃ、なるべく高く売却した方がいいですよね。


「競売」ではなく「任意売却」という選択


 金融機関に相談したが、リスケジュールに応じてもらえない、またはリスケジュールをしてもらったが結局支払いが続けられない、という場合には「競売」を待つか「任意売却」による売却を行うかという選択しかありません。


 なんとか他の方法をとる手段はありませんか・・・?というご質問をいただくことも多いのですが、残念ながら、リスケジュールが難しい場合には、「競売」か「任意売却」のいずれかの選択になります。
 


 任意売却をしながら、住み続ける方法として「リースバック」がありますが、一旦ご自宅を売却をするということには変わりはありません。


 もし売却の決断がつかないままに放置していれば、債権者である金融機関は、債権を回収するために競売に向けて、債権を債権回収会社へと回し、「競売」へのカウントダウンが進んでしまいます。


 すぐに「競売」とはなりませんが、滞納が2ヶ月以上なると、金融機関から来店依頼状(来店して事情を説明してくださいという依頼状)や、督促状や催告書が送られてきて、ここから半年ほどで「競売」の実施となります。


 ローン破綻しそうになってしまったとき、そのまま「競売」という状態になるのか、「任意売却」を選択するかで、その後の生活は大きく変わってきます。


 「競売」では、担保となっている土地や建物などの不動産が、裁判所を通じて強制的に売却されるのに対し、「任意売却」では、担保不動産を債権者の合意を得て通常の売却と同じ方法で売却します。


 「競売」と比べ「任意売却」では、市場価格に近い価格で不動産を売却できるため、「競売」よりも残債は少なくなり、自己破産を回避することができる可能性があります。
 また残債を大幅に減らすことで、無理ない範囲で分割返済が可能になったり、周囲に知られずに売却できたりと、「競売」に比べて精神面でもメリットが大きい方法です。
「任意売却」と「競売」の違いについて


 ただし、気をつけなければならないのは、「任意売却」によって解決できる期限が決まっているということです。


 「競売」を申し立てられても、競売における「開札日」までは解決の道はありますが、期限がギリギリになればなるほど「任意売却」による解決は難しくなるということを覚えておいてください。


 「任意売却」による解決においては、債権者の同意が必須であるため、「競売」の改札日ギリギリになって「任意売却にしたい」と言っても債権者の同意を得るのは現実的には非常に困難です。


 「任意売却」による解決を探る場合には、なるべく早めに動き出すことで「任意売却」の成功率も高まりますし、計画性をもって新生活をスタートすることができます。


case1  ボーナスカットによる収入減でローンの支払いが困難に

  • 職業:会社員
  • 年齢:41才
  • 家族:夫・妻・子供2人
  • 物件種別:戸建
  • 物件所在:横浜市
  • 残債:3,000万円
  • 売却価格:1,800万円

ご主人の勤める会社の業績悪化により、大幅に給料も下がり、生活が厳しくなってしまいました。共働きで生活していますが、住宅ローンの支払いも困難になり、住宅ローンを滞納してしまいました。

住宅ローン以外の借入れもあったため、このままでは自宅が競売になってしまうのでは?と奥様は心配していらっしゃいました。子どもたちのためにも、なんとか生活を立て直したいというのがご夫婦の何よりの希望でした。

子どもたちのために再スタートを決意

住宅ローン以外にも借金があったため、住宅ローンの支払いを継続することは難しく、任意売却となりました。

何より、まだお子さんが小さかったため、奥様としては競売になってしまうことで、周囲にプライベートな事情が知れてしまうことを一番懸念されていましたが、任意売却という選択により、周囲に知られることなく無事に売却を行うことができました。現在は賃貸マンションに移り、残債を少しずつ返済しながら新たな生活をスタートしています。

ご相談いただいた当初は、任意売却という手段があることをご存知なかったため、今回ご相談いただき、任意売却という方法で新たな生活をスタートできたことに、大変驚くとともに、安堵されていらっしゃいました。

任意売却は、まだまだ認知度が低く、また、なかなか人には相談しにくい問題で、悩みを誰にも打ち明けられずに悩んでいる方が沢山いらっしゃいます。

ご家族の明るい未来へのスタートをお手伝いすることができたこと、本当によかったと思っています。

case2  ゆとりローンでローン破綻し、競売開始決定

  • 職業:会社員
  • 年齢:51才
  • 家族:夫・妻・子の3人
  • 物件種別:戸建て
  • 物件所在:平塚市
  • 残債:2,400万円
  • 売却価格:1,400万円

ゆとりローンで住宅ローンを組みましたが、ローンを組んでから11年目に支払額が当初の2倍以上にアップしました。

収入が増える見込みで組んだ住宅ローンでしたが、収入はほとんど上がらずに、次第に生活が厳しくなってしまいました。生活を切り詰めながらも奥様もパートをしながら何とか返済を続けましたが、元本がなかなか減らず、ついに住宅ローンを滞納し、競売開始決定通知が届きました。

「 ゆとりローンで破綻 」はよくあるケース

住宅ローンの完済年齢は75歳。返しても返しても終わらないローンに苦しんでいらっしゃいました。

ゆとりローンとは、1992年から2000年まで住宅金融公庫(現住宅金融支援機構)が提供していた住宅ローンで、融資がスタートした後、5~10年間は「ゆとり期間」として返済金額を抑え、ゆとり期間終了後に徐々に金利が上がっていくという仕組みのローンです。

終身雇用や年功序列による昇進・昇給を前提に考えられたローンでしたが、現在ではこのゆとりローンを利用した6人に1人が、破綻の状態に追い込まれているとすら言われており、2000年には販売中止となっています。

言われるままにローンを組んでしまったことを後悔しており、ご自身を責めていらっしゃったご相談者様。
ご相談にいらっしゃるまでに、かなりの時間がかかったそうです。

ゆとりローン自体に無理があり、昨今ゆとりローンで破綻する方が多くいらっしゃることをお伝えしたところ、少し安堵されていらっしゃいました。

賃貸アパートに引っ越し、新生活をスタート

今回のケースは、競売開始決定通知が届いてからのご相談でしたが、債権者と任意売却に向けた協議を行い、無事に売却をすることができました。

お子さんの進学も決まり、仕事の兼ね合いから、すぐ近くの賃貸アパートにお引越しをされ、残債は毎月1万円ずつ返済しながら、新生活をスタートされています。


任意売却で解決するには、タイムリミットがあります。今回のケース、競売開始決定通知が届いたまま、もしご相談いただかずに放置していたとすると、早いケースでは4ヵ月程で、ご自宅は競売により強制的に売却され、退去を迫られてしまいます。

住宅ローンが支払えなくなったことをご自身のせいだと責めて、相談することを躊躇される方が多いのですが、早くご相談いただけば、それだけ任意売却で解決方法を模索できる可能性が高くなります。

なるべく早い段階でご相談いただければと思います。

case3  離婚後、夫の住宅ローンの支払いが滞ってしまった

  • 職業:会社員
  • 年齢:49才
  • 家族:本人・子供2人
  • 物件種別:マンション
  • 物件所在:横浜市
  • 残債:2,700万円
  • 売却価格:2,000万円

結婚時に共有名義で新築マンションを購入しましたが、様々な原因で結婚17年目に離婚をしました。離婚後は、夫のみ家を出ることとし、私と子どもはそのまま一緒にマンションに住み続けています。
今までは元夫の住宅ローンの支払いが滞ることはありませんでしたが、この数ヶ月、元夫の支払が滞るようになりました。

離婚と住宅ローンという問題

離婚の際に、住宅ローンについてのきちんとした取り決めをせず、後々になってから問題になるケースが増えています。

離婚の際には、継続的に支払い続けると約束していたとしても、時間の経過と共にお互いに状況は変化してきます。元夫に新しい家族ができたり、収入が大幅に減ってしまったり・・・

元配偶者と組んだ住宅ローンの支払いが、相手の事情により滞ってしまった場合でも、債権者は返済にあたって、諸々の事情を汲み取ってくれることはありません。支払いが滞ったまま放置していれば、いずれは競売になってしまい、家を出ていかなければならなくなります。

また、競売になっても、残債が多く残ってしまい、残債の支払いが困難な場合には自己破産という流れになってしまいます。

夫を説得し、任意売却で新生活を

今回のケースでは、元夫は最初は売却には反対していましたが、残債も多く残っていること、またこのまま滞納を繰り返し、競売になってしまった場合のリスク、お子様への影響などを幾度となく説明し、最終的には任意売却を行うことにご納得いただきました。

離婚のケースでは、そもそも別れた相手と連絡をとることが困難だったり、また、お子さんが小さかったりするとお子さんへの影響など、様々な事情を勘案して、解決の道を模索していかなければなりません。

お一人で悩まずに、まずはご相談いただければと思います。



【横浜任意売却相談ドットコム】では、任意売却に関するご相談を随時受け付けております。お一人で悩まずにご相談ください。
ご相談は以下のフォームからお願いいたします。

【横浜任意売却相談ドットコム】ご相談フォーム


【横浜任意売却相談ドットコム】では、コロナの感染拡大を防止すべく、相談員スタッフ(※当社の相談員は全員女性です。)は、常に手洗いや除菌を心掛け、また直接対面による面談の際は、相談員はマスクを着用させたまま対応させていただいております。

お電話はもちろん、LINE・Zoom(オンライン会議システム)などによる面談も可能ですので、ご相談ください。


当社の任意売却相談員は、きめ細かいサポートができるよう、全員女性スタッフが対応いたしております。
もちろん秘密厳守いたします。お気軽にご相談ください。

横浜に事務所を構えておりますが、東京・神奈川、埼玉・千葉エリアのご相談も受け付けております。

---ご質問内容に、より具体的にお答えするために必須とさせていただきます----

郵便番号 (必須)

都道府県 (必須)

市区町村以降の住所 (必須)