代表あいさつ

弊社エムズライフクリエイトの代表、中川恵美です。エムズの「M」は、皆さまの未来・目標の「M」
ライフクリエイトは、「新しい人生を創る。」の意味

横浜市中区桜木町駅より徒歩5分の場所に皆様の不動産に関する悩みを解決するためにエムズライフクリエイト株式会社を設立致しました。

突然のリストラや離婚・転職が原因で収入が減ってしまうことは誰にでも起こる可能性があります。
また、老後の生活も深刻な状況で、今後想定される年金受給年齢の引き上げと支給額の低下によってローン破綻の危機はますます増加傾向になってしまうことが予想されます。

住宅ローン問題で最悪な結末は住宅が、「競売」で売却されてしまうことです。

債務者・債権者両者にとっても競売による解決方法にメリットはございません。
競売になる前に相談者様の立場・状況・希望をお聞きした上で、ご相談者様にとって最善の解決方法をご提案したいと考えております。

まずはフリーダイヤルして下さい。そして手遅れになる前に早く解決しましょう。
任意売却は、普通に市場で住宅を売却し、ローン返済を解決する方法です。私達が債権者と密に連絡を取り、全力でローン問題を解決致します。 《代表者資格》 ・宅地建物取引士
・任意売却取扱主任者
・住宅ローンアドバイザー
・離婚カウンセラー

宅地建物取引業免許 神奈川県知事免許(1) 第30135号

任意売却競売の違い

任意売却 競売
売却価格 一般的な市場価格に近い金額で売却できます。 市場価格の7~8割程度の金額で売却されます。
プライバシー 一般売買と同様なので、近隣に知られることなく、プライバシーが保たれます。通常の住み替えと同じです。 広告などに掲載され、業者の訪問やチラシの配布などで近隣に知れ渡る可能性もあります。
引越日 購入者との協議で、引き渡し時期を調整できます。 売却決定後、即退去が迫られます。裁判所からの強制執行もあります。
残債務 債権者との話合いにより、残債の返却方法について相談可能です。 基本的に残債は一括返済となり、連帯債務者や保証人にも負担をかけてしまいます。
期間 売却までの期間は3ヶ月~1年ですが、お客様の意思で決断できます。 半年から数年と猶予はありそうですが、ある日突然退去を迫られることもあります。

住宅ローンの滞納~競売への流れ

任意売却には正しい知識と早めの決断が欠かせません!

給与が下がってしまった、リストラされてしまった、金利の特約期間が終わってしまった…
その結果、住宅ローンの返済が難しくなってきたと感じたならば、まずはお借入れ先にご相談ください。
返済方法の変更や返済期間の延長などの相談に応じてくれるでしょう。
それでも返済に悩むようであれば、任意売却について一度お考え下さい。
下記のケースに心当たりはありませんか?

  • ローンを滞納してしまった
  • 期限利益の喪失通知が届いた
  • 競売開始決定通知が届いた
  • 裁判所からの通知が届いた
  • 期間入札の通知が届いた

ここまでは任意売却が可能な期間です。
期間入札が始まってしまうと、あとは競売の結果を待つしかありません。

1.当協会へのご相談
お電話やご相談フォームから、まずは今の状況をご相談ください。
詳細情報を伏せてのご相談も可能ですが、できるだけ詳しい内容をお知らせいただけると適切な解決方法をアドバイスできます。
必要に応じて、弁護士や司法書士といった法律の専門家へのご相談も可能です。
ご相談内容についてはもちろん秘密厳守、プライバシーの保護に配慮してお伺いします。
2.債権者との交渉
専門スタッフから住宅金融支援機構(旧・住宅金融公庫)や銀行等の金融機関 [債権者] と協議し販売価格を決定します。
3.専任媒介契約の締結
ご提案内容に納得いただけたら、協会加盟不動産会社とお客様の間で「専任媒介契約」を締結します。
この契約がなければ、債権者や抵当権者との正式な交渉ができません。
以降は、販売・契約・引き渡しまでのすべての業務をお客様に代わって行います。
4.物件販売の開始
債権者・抵当権者から任意売却の許可が降りたら、販売活動の開始です。
「レインズ」と呼ばれる不動産流通機構への登録、チラシやインターネットを利用しての広告など、一般の売却活動と同様に行われます。
購入希望者が内覧を希望する場合には、できるだけその意向に沿っていただくよう配慮をお願いすることもあります。
同時に、売却終了後の具体的なプランも進めていきます。
5.売買契約の締結
購入希望者との間で条件が折り合えば、売買契約です。
売買価格を元に債権者・抵当権者への返済配当計画書を作成し、交渉を行います。
債権者・抵当権者から了承が得られたら、売買契約を締結します。
締結後、引越しの日程や残債の返済方法などの取り決めを行います。
6.物件の引き渡し
売買契約の締結からおおよそ1ヶ月後、代金決済(売買代金を債権者へ支払う)が行われます。
同時に、抵当権の抹消と所有権の移転が行われ、物件の引き渡しが完了します。
この時、すべての関係者(お客様、購入希望者、債権者、抵当権者、司法書士など)の出席が必要となります。
初めてのご相談からここまでは、おおよそ3ヶ月~1年程度です。

お知らせ

よくある質問

債務に関して

住宅ローンの返済が苦しいです。どうしたら 良いですか?

住宅ローンの返済が困難になってきた場合、以下のような選択肢があります。

●銀行にリスケジュールを相談する
●個人再生などの債務整理●放置して競売になるのを待つ
●任意売却や親族間売買を行う

銀行に相談すれば返済期間・条件の変更が可能ですが、現在の収入や年齢などの審査項目があり、もし変更できたとしても、それは問題の解決ではなく一時的な延命措置です。また、保証会社等の代位弁済後はリスケジュールを行うことは一切できなくなります。
個人再生は法的な債務整理方法ですが、弁護士費用がかかるほか、様々な厳しい条件があります。

競売にかけられてしまうと、「安く売り払われてしまう可能性がある」、「広く情報が公開されてしまう」、「引渡し等に関して個人的な事情が一切考慮されない」等、様々なデメリットがあります。
ローンの返済が難しく、収入が増える見込みが無い(収入自体がない)場合は任意売却をされるのがベストの選択です。

住宅ローンの返済を滞納したらどうなるの?

住宅ローンの返済が滞ると、金融機関から督促状や催告書が届くようになります。
その後(目安:3~6ヶ月後)、債務者の債務不履行により『期限の利益』が喪失されます。これにより住宅ローンを分割返済する権利が無くなります。

残ったローンは保証会社から金融機関へ代位弁済されることになります。保証会社から弁済されたからといっても、借金が免責になるわけではありません。今度は保証会社から一括で弁済するように請求がきます。

これを支払えない場合、保証会社から競売の申立てが行われて競売手続きが開始されることになります。この場合、競売費用(60~200万)は債務者の借金に上乗せされてしまいます。 競売が行われると、強制的に所有権が落札者へ移りますので、そのまま居住を続けると不法占拠状態となってしまい、場合によっては強制執行によって強制的に退去させられてしまう事もあります。

このようにデメリットの多い競売ですが、任意売却をすることで回避する事が可能です。
任意売却の活動期間が長ければ長いほど有利な条件で進めることができますので、できる限り早めにご相談頂くことが解決の鍵となります。

任意売却に関して

自己破産とはなんですか?

自己破産とは借金の返済義務を免責する制度で、租税債務(税金)を除く全ての借金の返済をしなくても良くなります。
借金は免責されることになりますが、20万円以上の資産は全て処分対象になる可能性がある、信用情報機関に登録される等のデメリットがあります。
また、ギャンブルや浪費等が理由の場合、免責が認められない場合があります。

自己破産すれば借金が免責になると聞きましたが・・・

正確には自己破産だけで免責になるわけではなく、自己破産が認められた後、裁判所より免責許可決定がなされると非免責債権を除いた債権が免責となります。非免責債権とは、固定資産税や住民税などの税金等です。
つまり自己破産したとしても、税金は免責されませんので注意が必要です。
また、ギャンブルや浪費等による借金は免責にならないケースがあります。

連帯保証人をやめたいのですが・・・

原則として、債権者と交渉して連帯保証契約を合意解除することができれば可能ですが、かなリハードルが高く、あまり現実的ではありません。
債務者側で別の連帯保証人を用意する、新たに不動産等を担保に入れる等の条件がなければ債権者が合意することは少ないでしょう。怖くて督促の電話にでられないのですが・・・

昔は脅迫まがいの電話で取り立てされるということもありましたが、今では禁止されています。電話や訪問で乱暴な言葉遣いで脅迫されるようなことはありませんのでご安心ください。
もし、それでも不安がある方には当協会の協力弁護士があなたの代わりに対応いたしますので、今すぐ当協会に ご相談ください。

「代位弁済」とはなんですか?

代位弁済とは、まず債務者以外の第三者が債務者に代わって(代位して)債務を弁済し、次に債務を弁済した第三者が元々の債務者に求償する(支払いを求める)事です。
住宅ローンでは、契約の際に必ず保証会社と保証契約を結びます。
これにより、将来住宅ローンの返済が滞った場合、保証会社が債務者に代わって返済することになります。この弁済を代位弁済と呼びます。
保証会社が弁済したからといっても、自分の借金がチャラになるわけではないので注意して下さい。

ローン返済を滞納するとブラックリストに載るというのは本当ですか?

実際にブラックリストという台帳があるわけではありません。 ローン返済を滞納した場合、信用情報機関に情報が登録されますが、返済完了した後には削除されますのでご安心ください。

※信用情報機関とは金融機関等がローンの審査の際に、金融機関等が個人の信用力を判断するための情報を提供している機関です。

信用情報機関にはローンの申し込み履歴やクレジットカードの作成履歴、返済の状況などの金融機関との取引履歴が記録されています。
現在日本には「全国銀行個人信用情報センター(JBA)」、「クレジットインフォメーションセンター(CIC)」、「日本信用情報機構(JICC)」の3社が存在します。

面談とは具体的に何をするのでしょうか?

初回面談では、ご相談者様の住宅ローンの返済状況や滞納状況、生活状況や家族構成などについて詳しくお伺いさせていただきます。
お話をお伺いさせていただき、任意売却が最善の選択肢であるかどうか検討いたします。
もし任意売却が最善であった場合、任意売却の流れをご説明をさせていただき、手続きの案内を行います。

任意売却をすれば、残った借金は無くなりますか?

任意売却をしたとしても、残った借金は無くなりません。任意売却後は担保のない無担保債権として返済をしていかなければなりません。
しかし、債権者と今後の返済条件を交渉することができる場合がありますので、生活に無理のない範囲で返済を続けていくことができる可能性が高いです。

なぜ任意売却は競売よりも高く売れるのですか?

競売は、「物件の内見をすることができない」、「住宅ローンを組みづらい」、「落札したとしても居住者を立ち退かせるために法的な手続きが必要な場合がある」等、かなり特殊なマーケットです。
そのため通常の相場よりかなり低く落札される傾向にあります。それに比べて任意売却は、一般の不動産売買と同じマーケットで売却するため、相場前後の適正価格で販売を行うことができるのです。

任意売却は絶対成功するのですか?

どれだけ業務に精通したプロの担当者でも任意売却に絶対はございません。
債権者が任意売却を認めない、共有者が任意売却に反対している、販売活動中に競売の開札日がきてしまった、決済日当日に新たな抵当権を入れられてしまった等、任意売却が失敗してしまうケースもあります。

このような可能性に対して万全を期すために、できる限り早いタイミングで任意売却のご依頼をされることをお勧めいたします。

連帯保証人に迷惑をかけたくない・・・内緒で任意売却できますか?

任意売却をするにあたり、必ず連帯保証人の同意が必要になりますので連帯保証人に内緒で行うことはできません。
債権者には担保保存義務(担保価値を維持する義務)があり、不当な値段で担保物件を処分することはできません。仮に債権者が連帯保証人の同意を得ずに任意売却をした場合、連帯保証人から「その価格で処分するなんて担保保存義務違反だ!」と主張されてしまう可能性があるからです。
このリスクを回避するため金融機関によっては、連帯保証人に担保解除同意書を提出してもらうケースもあります。

任意売却に費用はかからないと聞きましたが、なぜですか?

任意売却に必要な費用(抵当権抹消費用、登記費用、仲介手数料等)は、物件の売却代金から控除して捻出されます。
任意売却に関する費用を別途頂戴する事はございませんのでご安心下さい。

自己破産する予定なのですが、任意売却をしてもしなくても同じでしょうか?

自己破産をすれば、自宅は処分されてしまいますので、任意売却をする意味がないと思われるかもしれませんが、実はそうではないのです。
資産のない状態またはかなりのオーバーローン状態で自己破産すると「同時廃止」という簡単な手続きとなります。
しかし、資産(自宅)を所有した状態で自己破産した場合、裁判所では同時廃止とは異なる「管財事件」として扱われる可能性が高く、裁判所より破産管財人が選任され、資産の処分を行うことになります。
管財事件の場合、数十万円の予納金が必要になるだけでなく、手続きにかかる時間も長くなってしまいますので、自己破産するとしても任意売却をしてから行ったほうがメリットが多いです。

私が死ねば住宅ローンを払わなくて良くなると聞きましたが、本当ですか?

通常、住宅ローンを組む際は団体信用保険に加入しますので、債務者が死亡した場合はローンの残債と同額の保険が支払われま す。
しかし、死んでまで返さなければならない借金などありません。
ご一緒に解決方法を模索していきましょう。

任意売却は弁護士に相談したほうが良いのでしょうか?

任意売却は債務整理の一種であるため、弁護士に相談することは可能ですが、任意売却は自宅等の不動産を売却するのは不動産会社です。
弁護士は宅地建物取引業免許を持っていないため、任意売却は弁護士だけではすることができず、必ず任意売却に長けた不動産会社と共同で問題解決にあたる必要があります。
また、法人の任意売却の場合、売却する資産の規模や時期などは税理士と協力して判断します。
さらに、不動産取引には司法書士が必要ですし、不動産鑑定士が査定する場合もあります。
つまり、任意売却を成功させるには、弁護士のカだけではなく、各分野の専門家が協力して問題解決に当たることが大切なのです。